棚改计划刺激需求 房企布局二三四线城市决胜高周转

　　刚刚过去的3月份，楼市分化显著，一线城市房价下探，部分二三线城市房价仍然有所上涨。

　　中原地产指出，受板块轮动影响，一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化正在加速。

　　而棚改及货币化安置去库存的威力，持续在部分二三线和三四线城市显现。根据今年的政府工作报告，未来三年棚改1500万套，虽比过去三年减少了300万套，但整体规模仍然较大。

　　大型房企也在二三线和三四线城市加速销售和存货周转，今年以来，恒大、碧桂园等在二三四线布局较多的房企均提出了加强高周转策略。

　　棚改加速去库存

　　2015年，国务院推出棚改三年计划，从2015年到2017年，要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，达到去库存的目的。

　　数据显示，2015年~2017年，我国棚改规模处于稳步上升状态，全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，超额完成了2015年~2017年三年1800万套棚户区改造的任务。

　　几年来，棚户区改造一直是地方政府每年的重要议事日程之一，被广泛认为在推进中国新型城镇化、改善居民住房条件、拉动经济增长和盘活土地资源方面成效显著。

　　同时，棚户区改造也为三四线城市房地产去库存提供了一条重要的路径，而货币化安置在这其中的作用不可小觑。

　　2015年初以来，中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例，为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅(货币化安置)，而非建造新的安置住房(实物安置)。

　　随后，棚改货币化安置比例在逐年提高。根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例，但业界一般认为会超过50%，甚至有乐观估计会超过60%。

　　如民生证券发布的《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告显示，全国棚改的货币化安置比例2017年有望达到60%。

　　瑞银集团经济学家汪涛指出，棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

　　易居研究院数据显示，货币化安置支持的住宅商品房销售面积(消化库存)在2015年为1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米。2017年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显，据多家机构判断，2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房。

　　在一些去库存力度大的二线省会城市，棚改货币化安置的比例也较高。秦兵房产律师团执行合伙人徐斌指出，西安是棚改货币化安置的有力支持者。2016年西安棚改货币化安置比例为40%，到2017年已经达到70%。2018年按照西安的计划，还要继续投资棚改及货币化安置。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在棚户区改造中，货币化安置发挥了重要作用，预计今年政府还将进一步提高棚改货币化安置的比重。

　　今年的政府工作报告提出，启动新的三年棚改攻坚计划，从2018年到2020年，将再改造各类棚户区1500万套，2018年开工580万套。相比过去三年，棚改规模将有所降低，但仍属高位。

　　今年的政府工作报告中未提及货币化安置。

　　汪涛认为，今年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。政府已将2018-2020年的棚改目标由2015-2017年的年均600万套降至年均500万套，再加上棚户区改造货币化安置的比例已相当高，进一步大幅提升的难度有所增加。

　　房企决胜高周转

　　为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

　　当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

　　在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

　　近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

　　在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

　　这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

　　通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

　　中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

　　不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

　　据海通证券(11.440,0.08,0.70%)数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

　　海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

　　此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

　　财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

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　　2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外，还有一个话题成了大家讨论的大热点，那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年，一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点，但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是，这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温。

　　2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点。

　　而在这些城市中，一线城市因为严格调控，市场已相对降温，二线城市经过一波飞速发展后，也陆续走上限购的道路。而此时，三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。

　　那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的计划?这种增长趋势能维持多久?《投资者报》记者近日研究了相关数据，以期对这些问题做一些解答。

　　拉动去库存效果明显

　　2017年，三四线城市房地产市场相较于全国来说，表现如何呢?

　　易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化：2017年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了。“

　　而据克尔瑞的数据显示，单是2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%，较去年增加13个百分点。

　　所以从总体上来看，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，继续为全国楼市“添柴加料”。

　　回想三四线楼市曾经因盲目扩张，楼市库存成了一个大问题，有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地。因此，自2015年11月以来，中央就提出了地产去库存策略，那么，这一波三四线城市的楼市升温，从去库存效果方面表现如何?

　　据国家统计局数据，2017年年底，全国商品房待售面积为58923万平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面积同比下降25.1%。在易居研究院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中，截至2017年年末，全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

　　虽然整体库存情况有较大缓解，但是，不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分化。

　　一些三四线城市因过去盲目开发，去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称，安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难。

　　而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨，转而调控房价。在2016年前后，全国100多个城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策;山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列。

　　一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文要求加强商品房销售价格备案管理;13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出部分区域实施限房价、限转让。

　　未来，因城施策、精准调控越来越重要。

　　房企在三四线“攻城略地”

　　三四线房产市场日益升温，那么，对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益，哪些房企又是其中的大赢家?

　　首先，从销售面积来看，2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说，以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑，从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑，易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%，只有三四线城市的销售面积占比在持续上升，600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。

　　其次，从整体销售额来看，据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告，碧桂园、万科和恒大位列前三，都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年，它们才突破3000亿元，一年时间每家都上涨了六成以上。2017年，中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元，较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩，较弱二线和三四线城市贡献度最大，而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据中国指数研究院数据，2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。

　　其中又有哪些三四线城市最受青睐呢?据克而瑞监测，50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

　　对于具体房企来说，2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市布局广泛，在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露，公司超过六成的合同销售额来自三四线城市，达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

　　不过，也有投资者提出疑问，若据中国指数研究院数据，三四线城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%，而二线城市业绩贡献比占到了61.2%，是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市是否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?虽然三四线楼市活跃，那么毛利率怎样呢?有业内人士称，从多家规模房企披露的数据来看，一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得更加深入地研究。

　　拿地向三四线倾斜

　　除了从销售这一链条终端因素考察，从拿地方面来看，房企们在三四线城市的表现又如何呢?

　　据中国指数研究院数据，2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%;受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

　　从拿地结构来看，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%，楼面价同比增长53.9%。克而瑞数据显示，2018年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到55%。

　　且就拿地耗资来看，各房企仍然堪称大手笔。中国指数研究院数据显示，2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元，中海地产约为1152亿元。

　　这5家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强，碧桂园、万科、恒大更是TOP3。

　　如此看来，尽管房企融资渠道收窄，资金成本越来越高，众多房企在拿地方面还是相当迅猛。

　　出现这种情况的原因是什么呢?有专家认为，这跟逆势拿地土地成本较低有关。虽然土地储备的货值不会在当期销售结算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地成本更低，谁屯得越多，未来胜算也许就更大，这也往往是房企弯道超车的决胜之道。

　　不过，房企虽然在“攻城略地”上甚为火热，但拿完地后，具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有专家认为，这是因为虽然三四线楼市一度火热，但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下，房地产开发商对楼市依然悲观，即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕，且为了竞争它们也要继续扩张和拿地，令房地产拿地和新开工面积都有上升(若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用)，但施工面积从数据来看一直保持平稳，自2016年9月以来一直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。专家认为，施工面积稳定，拿地和新开工面积上升，表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度，但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观，想要在三线销售不错的情况下，赶快消化库存。

　　棚改计划刺激需求

　　三四线楼市升温、房企涌入，也许很多人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不发达，对外来人口的吸引力也有限，这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢?这其中有一个非常重要的因素，那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。

　　所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类，很大部分也就是人们常说的城中村。

　　而自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。

　　而2015年6月，国务院提出棚改三年计划，计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底，我国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平方米。到了2017年则计划新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。那么棚改政策又是怎样具体推动三四线房价的呢?原来在棚改过程中，有两个政策非常重要，即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来获得贷款，再发放给棚改居民。2016年5月，这笔款项有6459亿元，而到了2017年12月，已增至26876亿元。

　　而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。

　　这两项政策的实施，也意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，实则是三四线城市去库存的一项重要手段。

　　棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%，2017年这一比例达到50%，按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%。

　　此外，发放棚改补贴的力度也非常大，有媒体报道称，如温州2017年中提出的棚改补贴政策下，补偿金比原来提升了30%-50%。

　　而在全国所有棚改区中，属于三四线城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人，成为了房产需求大增的重要推动者。

　　据相关数据，2014~2016年，通过棚改货币化安置分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%。2017年棚改货币化安置去库存超3亿平方米，带动销售约21%。

　　当2017年棚改货币化安置比例分别为50%、60%、70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米，对商品房销售面积分别拉动0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。

　　不过，棚改货币化安置对销售影响较大，但对投资炒房影响较小。2017年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足2.5%，2016年占3.3%。

　　由此看来，对于投资者来说，2018年自己家乡房价是否会飞涨，要看看自己所在省份政府发布的新的棚改计划以及央行PSL的增长量。比如2018年，山东省棚改计划最高，达69.9万套。而山东各市中，日照的棚改力度最大，达86000套。除此之外，新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共计划棚改改造23.7万套，其中温州占比最高达40%，有92815套。这些城市的房价在2018年会表现如何?在这些城市布局更多的房企将表现如何?对其中上市房企股价又有何影响?值得投资者更多关注。

　　三四线楼市温度能延续多久?

　　而除了棚改进程刺激需求以外，还有哪些原因，导致三四线楼市升温、房价增长呢?

　　首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业，而三四线城市所在区域往往城镇化率还有较大成长空间。从数据来看，中部地区城镇化率50%-60%，西部地区城镇化率30%-50%，仍有较大成长空间。其次，从人口流动来看，有些地区人口开始回流，且有很多在外工作的人员因大城市房价挤压开始选择返乡置业。从人口流动趋势看，中西部的安微、广西、四川人口已开始出现大规模回流。此外，跨市流动变多，向省内更发达城市流动趋势增长。据国家卫计委发布的《2017中国流动人口发展报告》，近6年，省内跨市流动的比例在上升。

　　再者，是各个城市随着投资配套的落地及人口的聚集，往往会进入不同的扩张阶段，会出现中心区域迁移升级、高档小区建设。这也吸引了很多居民住房升级，从而刺激了房地产市场。

　　不过，三四线楼市房价和火热度能延续多久?后续是否能得到更多支撑?这也是很多投资者担心的问题。据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例，得出截至2017年上半年，居民的购房负担率已达83%，也就是说超过8成的收支结余用于买房。当地房价是昙花一现还是有所支撑，与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系。此外，棚改政策在2020年之后是否会放缓?棚改资金能发放到何时?也是一个值得关注的重要因素。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、投资者报）