广州楼市“330新政”限商后 那些商业公寓怎样了？

　　2017年楼市可谓是“政策大年”，北京、深圳、广州、佛山、杭州、武汉等城市扎堆发布新政，对楼市进行调控。广州亦在去年三月连续发布了“317新政”、“330新政”两重奏，以进一步维护广州房地产市场环境稳定发展。

　　与住宅政策的“限”字诀不同的是，“330新政”中对一手公寓市场的调控力度前所未有，“一手公寓不能卖给个人，再次转让只能转让给法人”遏制了广州公寓市场的需求，直接断绝了个人购买一手公寓的可能，严格程度可谓空前！

　　如今广州的“330新政”调控已过去将近一年，目前广州公寓市场无论是政策环境，还是市场价格均处于一个较为稳定的阶段。回看这一年，在政策重拳打击下的一手公寓，楼市表现又是怎样呢？

　　公寓产品遭政策打击 回归本质属性

　　2017年3月30日，广州是政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，楼市限购进一步收紧，其中严格打击公寓产品。业内人士坦言：2017广州“330新政”对公寓的影响简直就是毁灭性的打击。

　　根据新政，2017年3月31日零时起公寓销售对象仅限法人单位，即只有企业才有资格购买公寓。而在此前购买的公寓，要取得不动产证满2年之后才可以转手给个人或者企业。此外，如果个人在3月31日零时后买了一套二手公寓，那么再次转让时，也只能卖给企业。

　　2017年12月27日，在政策打压下的广州一手公寓市场迎来了一次小小的“松绑”。根据广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》显示，为支持城市旧改工作，经审批立项的旧改“商服类房地产项目”，可以不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300平方米的规定。

　　不过，中原市场项目部总经理黄韬认为，这个“微松绑”对市场影响不大。“一方面旧改商服项目并不算多，另外制约目前公寓市场最重要的政策还是不准卖给个人。”

　　公寓市场降温明显 向大客户时代转型

　　在此背景下，广州商办市场迅速降温，公寓更是成交量遭受断崖式滑坡。据广州中原研究发展部统计数显示，2017年广州一手公寓共计成交2.08万套，同比下降42%，

　　尽管广州一手公寓市场在3月凭借新政末班车效应卖出了4177套，但仍然掩盖不了整个市场在上半年的颓势。新政后的两个月内全市公寓成交简直是跌得停不下来，5月甚至仅成交了546套，后续也一直保持低位成交态势，市场成交并未得到好转。

　　不过，随着产业升级加速，政府大力“鼓励租赁”，租赁市场进入黄金时期，部分机构、公司更倾向于批量购入公寓，大宗交易频现，公寓市场也转向大客户时代。今年1月份出现一手公寓的成交小高峰中，主力贡献来自中国铁建环球中心8号楼，共440套近2万㎡被南沙一国企整栋购入自用。

　　值得注意的是，330新政后广州公寓成交虽出现大幅度“跳水”，不过市场却未出现大规模下调价格项目。据广州中原研究发展部统计数显示，2017年广州一手公寓成交均价为28084元/㎡，同比反倒上升了22%，虽有部分项目推出特价单位让利买家，但整体公寓市场并未出现“以价换量”。

　　随着市场的逐渐消化，为了规避政策个人注册公司购买也已渐被接受。不过即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。

　　专家：公寓前景将继续暗淡

　　经过“330新政”一年的发酵后，广州一手公寓又还有多大的市场呢？

　　据广州中原研究发展部分析，由于商办项目产品设计、规划、报批环节的规范，公寓市场供应量减少明显，从330政策出台后已逐渐下降。其次，330政策打击力度大，影响深远，且可以预见政策调控延续时间较长，调控目标是打击类住宅产品，让商办项目回归本质，2018年公寓供求量将会进一步下探。

　　方圆房服首席市场分析师邓浩志则认为，广州公寓2017年成交量同比跌49%，如果减去“330”前的数据，则新政后公寓成交量同比下滑75%，库存由5个月攀升至33个月，公寓市场走淡是必然趋势，市场会主要以消化库存为主。另外，收到确切消息，公寓政策不可能放开了。