房地产行业发展触碰天花板 品牌房企创新升级进行时

　　当房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板之际，每一家房企都开始为今后的发展模式而焦虑。不仅大型房企在行动，中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域。

　　业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性，也意识到这些领域都是容量巨大且极具潜力的市场，但困扰他们的是，这些领域中目前尚无领跑者，也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下，自身应该怎么做？3月22日，在“2018年观点年度论坛”上，不少嘉宾都提出了自己的看法。

　　金融化的考量

　　论坛上，REITs(房地产信托投资基金)被频繁提到。对于商业地产、长租公寓领域的从业者而言，如何将能够产生稳定现金流的资产进行证券化，是全行业都在探讨的问题。

　　广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业经历谈了一些体会。他认为，REITs可以理解成三个平台，即融资的平台、投资的平台和资管的平台。

　　李文峥分析指出，REITs作为融资的平台属性是因为它在未来的持续经营中，还要做银行贷款、发债等，且它的融资成本比开发商的融资成本还要低、期限还更长，因为它的产品更稳定、风险更低。

　　作为投资平台的属性是由于REITs本身是一个实体，可以不断地扩张，不仅可以从发起人处买，也可以从市场第三方买，所以它会变成一个投资平台。

　　从资管平台的角度看，REITs作为资管体系的打造可以有一个投资回报率的逻辑，会更加关注整个IRR(内部收益率)的情况。

　　深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度，探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为，因为海外的长租公寓是一个交易型的投资，他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候，可以看到他们在卖它的资产，或者是重新规划它的资产位置，在2009年~2011年的时候，恰恰是它大举买入资产的时候，那时候恰恰是发生金融危机的时候”。

　　李文峥认为，REITs这个话题已经讨论10年了，今年应该是一个最好的推出窗口期。

　　学会运营资产

　　当房地产进入存量时代，如何对存量资产进行运营、改造也是一门大的课题。

　　VaShare创始人兼CEO庄海从旅游地产角度提到，旅游地产规模是足够大，但是市场中的问题也很大，大家买了旅游地产基本上没有什么用。“一个资产没有使用，它最后就没有价值”。

　　那正确的运营思路是什么?阳光100集团总裁林少洲认为，运营时代是内容为王，要强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

　　深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的角度提出运营的思路。他认为，城市更新涉及到城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性工程，它不是一个单一的房地产供应的问题，所以要有正确认识。他提醒，存量时代大家记住一点，城市更新才是未来的必由之路。

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　　从党的十九大报告到今年的政府工作报告，“高质量发展”都成为热度最高的词汇之一，也是今年全国两会上代表委员们重点关注的话题。

　　政府工作报告指出，要大力推动高质量发展。发展是解决一切问题的基础和关键。要着力解决发展不平衡不充分问题，围绕建设现代化经济体系，坚持质量第一、效益优先，促进经济结构优化升级。要尊重经济规律，远近结合，确保经济运行在合理区间，实现经济平稳增长和质量效益提高互促共进。

　　新时代，新征程。具体到房地产业，“高质量发展”成为规模企业创新发展的关键抓手。业内专家指出，房地产的质量发展时代已经到来，实现高质量发展、满足人民美好生活，需要房地产企业承担起更多的社会责任。

　　“高质量排第一位”

　　我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。现在，我国经济结构出现重大变化，居民消费加快升级，创新进入活跃期，如果思维方式还停留在过去的老套路上，不仅难有出路，还会坐失良机。推动经济高质量发展，要把重点放在推动产业结构转型升级上，把实体经济做实做强做优。要立足优势、挖掘潜力、扬长补短，努力改变传统产业多新兴产业少、低端产业多高端产业少、资源型产业多高附加值产业少、劳动密集型产业多资本科技密集型产业少的状况，构建多元发展、多极支撑的现代产业新体系，形成优势突出、结构合理、创新驱动、区域协调、城乡一体的发展新格局。

　　“高质量发展，就是要实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。具体来讲，要在推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革方面采取一些具体举措，通过深入推进供给侧结构性改革来推动高质量发展。”国家发改委主任何立峰在十三届全国人大一次会议记者会上指出。

　　具体到房地产企业，该如何把握高质量发展?目前，实现质量与效率同步发展的房地产企业并不多，碧桂园集团就是其中之一。

　　2017年，碧桂园销售规模破5000亿元。2018年2月，28家房企公布了1月销售业绩，其中碧桂园以691.6亿元、同比增长42.3%的销售额位居榜首。

　　碧桂园保持行业优势的秘诀是什么?碧桂园集团董事局主席杨国强给出的答案是，“碧桂园发展，高质量排第一位。”

　　在给集团全体员工的2018年新春致辞中，碧桂园集团总裁莫斌明确表示，“从选址、规划、建造到服务，碧桂园人更要以工匠精神，推敲所有细节，做到‘安全、美观、经济、适用、耐久’的五星级标准，构建‘目之所及皆是美好’的城镇景观线。”

　　《中国建设报》记者了解到，近年来，碧桂园自主创新研发新型装配式建造体系SSGF，有效解决了渗漏、开裂、空鼓等传统建造方式中的痛点，在行业首创“全天候工地开放”，客户可以“先看工地再买房”，建造周期也比传统方式缩短8~10个月，受到行业、社会和客户的广泛关注与充分肯定。

　　中国房地产业协会会长刘志峰评价，“碧桂园集团响应国家号召，以推进供给侧结构性改革为主线，以自主创新为驱动，以工匠精神为引领，自主研发SSGF工业化建造体系，经验值得肯定和借鉴。”

　　“碧桂园SSGF以创新引领行业发展，携手同行打好品质提升攻坚战，在推动行业建造方式变革、提升建造质量等方面成为落实国家质量强国战略的生动实践。”业内专家置评。

　　“让人们生活更美好”

　　何立峰表示，“发展生产的目的是为了更好满足人民日益增长的美好生活需要，通俗一点说，就是企业生产的产品一定要能够被市场接受，能够卖得出去。我们要通过加大创新驱动发展力度，推动传统产业、传统企业向更高质量方向发展，形成新的发展动能。”

　　全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦在谈及“高质量的经济到底从何而来”时表示，高质量发展的办法不是事先计划的，不是坐在办公室里想出来的，要给予地方各级政府包括基层更大空间，鼓励他们去尝试，进而发现找到一些好办法;要改善营商发展环境;吸引中高级生产要素;推动“让人们生活更美好”的城市发展模式;要以人民为中心，打造创造性、包容性、稳定性相一致的社会治理方式。

　　在追求质量发展的过程中，品牌房企们也意识到服务“美好生活”的重要性。

　　首开集团党委书记、董事长潘利群在第七届中国责任地产高峰论坛上表示，高质量发展是对过去追求高速度的纠正。高速增长的单一评价指标是规模效率，高质量发展的评价体系将是综合的指标。党的十九大报告14次提到“美好生活”，“美好生活”的内涵包括了人民在经济、政治、文化、社会、生态等方面日益增长的需要，或将作为高质量发展的主要评价指标之一。

　　10年前，首开集团主营业务上市时，提出了“践行责任、构筑美好”的企业使命。10年来，首开一以贯之地践行“责任地产”发展理念，把“美好生活”作为“责任地产”的目标与方向。在这两大理念指引下，努力把首开打造成深受客户信赖、同行尊敬和社会认可的责任企业。

　　龙湖集团则瞄准绿色节能建筑持续发力。《中国建设报》记者在采访中了解到，龙湖集团和奥润顺达共同打造的位于河北省高碑店市的列车新城项目获得了PHI(被动房研究所)区域预认证，将成为展示中国式创新的窗口。

　　“未来中国的建筑业一定会向环保、节能、高质量方向发展。被动房是一种高能效、高舒适度、高质量的建筑形态，能够与当前的产业结构升级相结合，龙湖集团把被动房项目引入中国是为了满足人民日益增长的美好生活需要。”龙湖集团副总裁、北京龙湖总经理宋海林表示。

　　济南万科则以“构建人与城市之间的美好”为发展理念，不断开拓进取，对住宅和物业服务进行了产品升级和服务迭代。在住宅之外的养老、社区商业、泊寓、V盟、教育等业务上也都迈出了突破性的一步，坚持为城市和客户提供更好的产品和服务。

　　“未来将关注3个领域：房住不炒，租购并举;美好生活、消费升级;美丽中国、绿色环保。”济南万科房地产开发有限公司总经理黄运林表示，未来将继续审视人与城市之间的关联，一路开拓、一路创造，为市民探索更具诚意的理想产品与服务。

    （房掌柜每日经济新闻、中国建设报）