主流房企利润全面爆发 全国商品房销售规模再创新高

　　又是一年财报季，对于多数房地产企业来说，亮丽的业绩带来了好心情。从已经发布财报的企业看，利润爆发成了主流，例如，新城控股的净利润同比增长近100%，雅居乐的净利润增幅也超过了150%。在行业人士看来，净利润大爆发最直接的原因是销售额的涨幅，而积极的土地储备、快速的周转成就了房企的销售额增长。

　　房企利润大丰收

　　中原地产研究中心统计数据显示，在已公布年报的20多家房企中，除了部分转型的中小房企外，主流房地产企业利润全面爆发，超过八成在2017年利润明显上涨。

　　例如，本月初恒大发布的业绩预告显示，2017年度股东应分配利润预期为上年的4-5倍，核心业务净利润预期为上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龙头碧桂园发布的2017年业绩也显示，该公司的股东应占利润达到了260.6亿元，同比增幅达到126.3%;融创中国此前也预期2017年度股东应占溢利同比增长超过240%。

　　相比大型房地产企业，由于基数较低，一些中小型房企的利润增幅表现也十分抢眼。例如，雅居乐年报显示，去年该公司股东应占溢利实现了超过150%的大幅增长;太古地产去年录得股东应占综合溢利339.57亿港元，同比增长126%;建业地产去年收益约为138.79亿元，较2016年增长约46.2%;权益持有人应占溢利约为8.11亿元，较2016年增长约101.3%。

　　对于多数房企而言，2017年是绝对的丰收年。以新城控股为例，该公司年报显示，截至2017年底，该公司总资产为1835.27亿元，比上年度末增长77.89%;营业收入为405.26亿元，同比增长44.89%;归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%。2017年净利润同比翻番，新城控股更是对新年度计划信心满满，表示未来三年欲实现3000亿元目标。

　　是谁拉高了利润

　　从房企年报看，利润大幅增长的最直接原因就是房企销售额的大增。从销售额上看，在2017年碧桂园、万科、恒大三个龙头企业跨入了5000亿元的销售额门槛;此外，另有22家房地产企业的销售规模在500亿-1000亿元之间。

　　行业人士介绍，是众多因素推动了房地产企业销售额的增长，从而提升了利润水平。其中，房企的土地储备积累是不可忽略的因素，只有大量的土地储备才能保证出货量。以恒大为例，在2017年初，恒大方面就曾透露，彼时该公司的土地储备量达到了2.29亿平方米，原值为3600.7亿元，其中一线城市占比74.7%。

　　当然，原有土地储备积累是一方面，房企2017年在土地市场上投入的热情也很高涨。中原地产研究中心统计数据显示，2017年房企积极拿地，最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿元，与2016年同期拿地金额13668亿元相比，涨幅达到75%。“虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在2016年后，资金宽裕，在历经去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。”中原地产首席分析师张大伟称。

　　除了土地储备因素外，“快周转”也成就了房企销售额的快速增长，这也成为房企共同的选择。例如阳光城方面就曾表示，要加快布局短平快项目，例如福建、厦门等地的一些项目从拿地到卖楼只需要4-5个月时间。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，除上述因素外，三四线楼市对于房企业绩贡献也不可忽视。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成为2017年楼市的主力军。以碧桂园为例，该公司的年报显示，58%的销售额来自于三四线城市。

　　盛宴能否持续

　　在经历了2017年的火热之后，房企能否在2018年依旧保持势头?对此，各方有不同的解读。从房企陆续发布的业绩目标来看，它们似乎依然信心十足。例如，旭辉为自己定下了2018年1400亿元的目标;建业的目标是三年冲进千亿阵营;融创提出2018年销售收入目标为7000亿元，增速达到93%。

　　对此，严跃进指出，房地产行业集中度不断提升，这也促使房企不得不尽力冲刺，因为一旦放慢脚步，就会被其他企业甩在后面，生存空间就会被挤压，因此对于多数房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

　　虽然房企干劲十足，但是2018年的楼市环境也将不同于2017年。从调控政策上看，3月19日，住建部部长王蒙徽再次强调了调控目标不动摇、力度不放松，并表示将保持政策的连续性和稳定性，特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。

　　另外，三四线城市的支撑力能否持续也有待观察。链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也会不可避免地下降。

　　相关新闻：行业集中度提升 龙头房企优势凸显

　　截至3月19日，35家上市房企发布了2017年度业绩快报或年报。其中，28家公司2017年净利润同比增长，占比达八成。

　　国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资同比名义增长9.9%，商品房销售面积同比增长4.1%，房地产投资、销售双双取得开门红。业内人士指出，地产板块今年存在结构性机会，大部分龙头个股估值在10倍以内，龙头房企全年业绩增长确定性强，同时行业集中度将进一步提升。

　　在“房住不炒”、调控政策频出的背景下，全国商品房销售规模再创新高。克尔瑞研究中心数据显示，碧桂园、万科地产和中国恒大2017年销售额突破5000亿元;销售额超过千亿元的房企达17家。今年开年，房地产板块便走出一波拉升行情，申万房地产指数一月涨幅达13.62%。

　　目前，21家房地产上市公司发布了2017年年报，另有14家发布了业绩快报，业绩普遍表现亮眼。保利地产和招商蛇口归属于上市公司股东的净利润均超过百亿元，分别为156.84亿元和122.15亿元;12家公司净利润超过十亿元;28家公司净利润同比增长。其中，17家公司增幅超过30%。

　　进入2018年，房地产行业取得开门红。国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

　　1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　改善型需求空间大

　　1月底开始，房地产板块集体回调。多位房地产分析师表示，主要是因为地产板块今年年初涨幅过大，与房地产资金面也有一定关系。今年仍对房地产行业保持乐观。

　　保利投顾研究院分析认为，未来刚需和品质改善的商品住宅需求空间依旧很大，足以支撑房地产行业发展。从全国层面看，全国城镇人均居住面积已达37.7平方米，满足基本居住需求。但商品房占比较低。全国仍有很多家庭住在类似城中村、早年房改房和工厂宿舍等居住条件不佳的非商品住宅中。随着居民收入不断提高，未来对改善住房需求将逐步释放，改善型购房需求提升空间很大。分地区看，目前不少省份商品住宅缺口大，刚需和改善需求增长空间大。其中，山西、甘肃等地城镇人均商品房累计成交面积不足10平方米。保利投顾研究院表示，当前房地产市场迈入成熟阶段，交易量达到高位。但峰值时代并非“昙花一现”，预计房地产峰值或持续7-8年。

　　广发证券首席宏观分析师郭磊表示，房地产行业处于深刻变局之中。供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入平稳增长阶段。

　　东莞证券表示，从基本面看，2018年以来龙头个股整体销售情况相对良好，可售资源充裕。同时，2017年龙头房企销售增幅很大，留存可结算资源丰富。而2018年结算的大部分为2016年至2017年销售的商品房，享受价格上升带来的利润率提升，2018年全年业绩保障度较高。估值方面，对应2018年业绩，大部分龙头个股估值仍在10倍以内。

　　集中度进一步提升

　　多家机构判断，今年房地产行业集中度将提升。

　　国信证券(002736,股吧)统计数据显示，2017年，前五大房企和前十大房企市场集中度分别为16.87%、24.35%，较2016年末分别提升了4.05和5.5个百分点。2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年末分别提升了22.6和29.38个百分点。优势房企市占率提升显著，市场集中度提升明显。

　　同时，优势房企品牌、规模、融资、渠道等多方面竞争优势凸显。截至2017年末，融创中国、旭辉控股集团、新城控股、碧桂园等优势房企销售额的累计同比增速分别高达142%、96%、94%、78%。

　　华南某绩优基金经理认为，房地产行业在融资监管加严、土拍门槛提高的背景下，实际上是在淘汰过剩产能，资源将向优势房企聚集。随着时间推移，优势房企的竞争力将越发明显，竞争优势将体现在公司业绩上。申万宏源证券指出，2018年“房住不炒”的政策基调不变，叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度，预示着集中度将继续快速提升，利好龙头房企和部分资源充沛的二线房企。

　　(房掌柜整理来自北京商报、中国证券报)