房屋产权70年到期后怎么办？专家：应出文打消公众疑惑

　　近年来，多个地方的住宅土地使用权到期事件引起社会关注。在2017年全国“两会”前夕，有2000多万网友对“房屋产权70年到期后怎么办”表示关注，李克强总理在当年3月15日的记者招待会上表态：“国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案”。全国人大代表、清华大学法学院教授周光权近日建议尽快提出成文的建议稿，以彻底打消公众疑虑。

　　专家：应尽快出文打消公众疑惑

　　全国人大代表、清华大学法学院教授周光权建议，在中央层面，由国务院国土资源管理、城乡建设、法制等部门共同研究土地使用权到期后如何自动续期，同时是否需要房屋所有权人再缴纳土地出让金等问题，并尽快提出成文的法律建议稿，向社会公开征求意见，以彻底打消人民群众的疑虑。

　　对此，周光权认为首先应当消除法律之间的冲突。

　　我国于1994年制定、2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权经批准准予续期的，“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。

　　但2007年10月1日起实施的《物权法》第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在公众看来，这两部法律之间有不一致的地方。

　　周光权认为，《城市房地产管理法》相对于《物权法》而言属于旧法，按照新法优于旧法的原则，住宅土地使用权续期问题的解决应当遵循《物权法》的相关规定。建议国务院有关部门在设计相关法律建议稿时，要凸显《物权法》的重要性、权威性。

　　他还认为应当妥善处理历史遗留问题。

　　根据《物权法》的立法精神，对于2007年10月1日之前出让的土地，周光权建议国务院有关部门在其起草的有关法律建议稿中明确规定：“约定20年或者没有达到最高限70年的，应当自土地出让之日起，自动续期至70年，且无须补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。”以此消除争议、稳定人心。

　　周光权还认为，自动续期无须再次缴纳土地出让金。

　　他建议规定住宅土地使用权70年到期的，自动续期，无须再次缴纳土地出让金。如果法律上一边说自动续期，一边要求购房者再缴纳土地出让金，今后在对外宣传上会比较被动，老百姓会坚持认为土地出让金在其购房时已经缴纳过，再要求其缴纳，等于反复收费，既不合理，给人的观感也不好。

　　他认为，住宅土地使用权自动续期无须再次缴纳土地出让金，会给地方政府带来一定损失和压力。对此，可以考虑尽快出台配套性质的《房产税法》，从征收的房产税中适度划转部分资金给地方政府，以弥补其损失，避免在住宅土地使用权自动续期时通过收缴土地出让金的方式“一次性地”加重老百姓的住房负担。

　　“自动续期”不应当产生有条件或“不自动”理解

　　应当说，这本来并不是个问题。虽然《城市房地产管理法》规定续期需要交费并在到期一年前提出申请，但《物权法》第一百四十九条明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。既然是“自动续期”，自然是无条件续期，无须交纳任何费用和履行任何手续。否则，任何交纳费用和履行相关手续的做法，都会把自动续期变成有条件续期，并使那些不予交费和办理相关手续者失去土地使用权，从而与“自动续期”相矛盾，不符合“自动”之意。所以说，在“自动续期”问题上，是不应当产生有条件或“不自动”理解的。有人认为，由于缺乏权威解释，土地使用权期满后如何续期一直是法律上的一个“模糊点”，显然是没能正确理解该规定。

　　至于《城市房地产管理法》与《物权法》规定不一致问题，不仅仅是如周光权教授所说，前者是1994年制定、2007年8月30日修订，后者是2007年10月1日实施，根据新法优于旧法原则应当以后者为准。更重要的是，前者是全国人大常委会制定的普通法，后者是全国人大制定的基本法律，从法律效力位阶上也是前者必须服从后者，与后者相冲突的规定应当无效。“自动续期”的权威是无可置疑的。李克强总理在招待会上也明确承诺四点，即“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易”。

　　不仅如此，如果不承认“自动续期”或者对其进行“非自动”解读，不仅难以获得公众认可和损害解释部门的公信力，也会带来一系列无法解决的问题和尴尬。

　　众所周知，房屋并不是可以脱离土地而独立存在之物，而是必须建筑在土地之上，合法的房屋权利必然包含对于相关土地的权利，即使不能享有土地所有权，也会对土地权利进行限制和事实上使用。房屋权利与相关的土地权利根本就是不可分离的。然而，不管是制定出续期交费规定还是另需办理土地使用权手续规定，都必然因为一些人不履行相关义务，产生房屋合法却土地使用权不合法问题，对房屋的合法性造成挑战。

　　更有甚者，房屋是权利人自己的财产，对于那些拒不交纳“土地续期使用费”和履行其他义务者，究竟是以丧失土地使用权为由把他们的房屋拆除，还是把他们赶出去将其房屋收归国家或政府?无可否认的是，任何处理他们房屋或损害房屋权利的行为，都会造成对其合法财产权的侵犯，而不予处理又会使“收费”规定被架空，使拒不“续费”者处于一种违法状态却对其无可奈何，势必损害相关法律规定的严肃性，不但不利于人们树立法律信仰，反而会助长对抗法律的意识。

　　问题是，尽管“自动续期”的效力是不容否认的，但因为有《城市房地产管理法》的相反规定且多年来一直没被撤销，也有规定模糊说与适当收费说，特别是权威部门没有明确表态，使得是否收费的前景很不明朗，还望国务院尽快提出具体办法以给公众吃下定心丸。当然，最好的办法是由全国人大常委会行使法律解释权，对“自动续期”依法解释并撤销《城市房地产管理法》的相反规定，使任何“非自动”的说法和理解都失去土壤。

　　(房掌柜综合整理自21世纪经济报、南方都市报)