租赁市场迎发展红利 以贷还租注意房租分期违约费用

　　在今年两会期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

　　租赁市场迎来发展红利

　　近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求;大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在最近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

　　全国人大代表、58集团首席执行官姚劲波指出：“在政策的支持下，租赁市场的红利将主要表现在房源供给端。”

　　而在政策支持方面，尽管不同城市的政策各异。但是主要一、二线城市都出台了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海市更早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

　　尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展潜力也依然存在。根据链家研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

　　改变散租为主的供应主体

　　租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障;租赁市场如何管理合租、“N+1”(所谓N+1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。)租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中最受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。

　　有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、政府监管困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励;同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

　　而姚劲波也给出了具体的数据：“美国、日本等发达国家，租房人口比例超过30%，租赁市场合理运营经验丰富，机构出租者在租赁市场中占比为25%-30%。而目前我国机构出租者的占比仅超1%，以居民个人房屋出租为主。”

　　信息化技术在租赁市场的管理中将占据较大比重。有业内人士指出：“互联网运维管理、大数据信息化建设使得租赁系统可用于政府监督管理及公安系统打造征信体系。”

　　回报周期超5年企业盼政策扶持

　　对于目前大量资金、企业进入的长租公寓模式，同样也存在着市场层面难以解决的行业痛点。有部分长租公寓的经营者表示：“目前，租赁行业在国家政策的大力扶植下虽然发展得很快，但是有些问题还需要政府政策层面的推进和支持。”

　　据了解，长租公寓在运营过程中存在轻资产和重资产两种运营模式。轻资产模式依靠整租物业，进行统一装修、管理进行出租。而重资产模式则是由物业的持有者自己进行运营。然而无论哪种模式，其前期投入的资金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向记者表示，长租公寓的回报周期往往需要5年以上，导致很多机构一方面缺乏投资动力，另一方面缺乏可持续性。“因此企业希望得到来自政府的支持。除了REITs等房地产证券化之外，还希望政府能够给出更多的支持政策和补贴方案，促进专业租赁机构发展。”

　　而中经联盟秘书长陈云峰也表示：“长租公寓需要政策扶植，特别是REITs的支撑，企业才有盈利的机会，这一过程需要2-3年。”值得注意的是，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，各种背景企业的REITs类产品试验性推出。不过他也指出，目前我国针对信托基金交易的二级市场尚未成形，因此相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。

　　法规不统一“灰色地带”待消除

　　有租赁从业者指出，除了政策的支持之外，他们需要的还有相关法律法规的明确与统一。比如关于“N+1”、合租等方面，相关政策法规未明确的城市，执法机构可能存在多重执法，导致专业租赁机构合规运营的合租产品和N+1产品被混为黑中介的群租产品，遭受共同打击。使得一部分城市精英因无房可住而人才流失;也使一部分合租需求转到地下，给黑中介哄抬房价、违规运营有可乘之机，给市场安全管理造成潜在危机。

　　“这些问题是因为规章制度的建设没跟上市场变化的步伐所产生的。”一位业内人士向记者指出，“无论是整租还是散租，租赁行业从业者经常遇到的问题是在诸如工商、消防、税务、建筑施工、从业资格等方面没有一个完善、明确的规范。因为没有明确规范参照，意味着我们一直在灰色地带摸索，造成公寓市场活力比较低。”

　　“比如在消防方面，现在通常按照酒店标准做长租公寓的消防，成本高昂。但由于没有一个明确标准，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向记者透露，“而在工商方面，公寓运营没有专门的名录，各地政策也不统一。有的企业以生活服务供应商来进行注册，有的企业以酒店运营，甚至是以企业管理进行工商注册。”

　　业内人士建议，在全国范围内明确专业租赁机构提供的合租产品合法化，保护合租客人的权益。“在租赁市场上，需求是客观存在的，政策的引导可以在三个方面体现，”姚劲波也指出，一是因城制宜对合租本身进行规范;二是对于合租类房源有清晰备案，并对合租的安全隐患进行重点排查;三是引导品牌长租公寓类中增加合租房源供给量。

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　　“房租分期付，押一付一就入住。”3月份是租房市场旺季，不少租客在寻找长租公寓时都会遇到租房经纪推介绑定银行或第三方平台的租房分期业务。在租房分期贷款发展快速的上海市场，证券时报记者实地走访体验发现，“以贷还租”的分期租客群体已有不小规模。

　　随着住房租赁日渐兴起，长租公寓市场引起各路资本关注。上海一家大型律师事务所互金领域律师分析，通过“银租合作”的租房分期贷模式，银行不用参与复杂、专业的固定资产管理，以提供金融服务的形式、介入长租市场，推动个人消费信贷分期业务;而长租公寓也可以推动分期来揽客促销，对于银行、租房平台是双赢举措。

　　以贷还租 房钱分期付

　　在上海市场，各品牌长租公寓公司的推介中，租户选择不同银行提供的分期还房租产品，将享有“押一付一”、“分批返现3000元”、“每月租金减免10%的VIP补贴”等不同优惠。不少人在租房签约时，会直接将租房合同绑定租房分期协议。

　　上海青客公寓浦东新区一位业务员告诉记者：“八成以上租客会选择分期，仅是在青客公寓上使用分期的租客达到上万户。”

　　记者注意到，长租公寓蛋壳、青客与银行合作的租房分期贷款模式基本一致，可以视作“公寓+金融+互联网”。对于租客来说，只需要在不同的长租公寓上选择租住3个月、6个月、12个月不等的房子，确定入住签约的同时，如果签订12期、24期的分期偿还协议，那么首次支付押一付一的租金，其他租金分期将按月返还。

　　在具体实施过程中，上述青客工作人员介绍，青客与浦发银行(600000,股吧)、建设银行(601939,股吧)、网商银行、上海华瑞银行等达成合作战略，银行将租房分期贷款一次性打至公寓公司，租户再按月返还的分期方式“偿还贷款”给公寓公司，“租户不用多支付一分利息，公司负责偿还全部贷款利息和费用。”浦发银行和上海华瑞银行的工作人员向记者证实了上述说法。

　　而且，为了加速收款、退款流程，上海华瑞银行与青客公寓联合推出“青客宝”电子联名账户。租户在请客公寓“青客宝”注册之后，通过华瑞银行验证，即可开通该电子账户。租房期间的租金分期情况、各类水电费用等，均可通过这个电子联名账户查询、代扣和付款。

　　长租公寓品牌蛋壳则是与第三方租房分期平台推出“会分期”，也称租客按合约的规定，每月按时还贷，不额外产生任何利息，一旦用户交不起房租，只是租屋不能继续使用，不会对个人征信产生任何影响。

　　注意房租分期违约费用

　　房租分期还，打破了传统住房租赁方式，也减轻了以年轻人为主的长租公寓租客群体的支付压力。不过，以记者走访中接触到的房租分期产品看，都属于个人消费贷款。也就是说，房租分期还，是以还贷款的方式交房租，这也意味着，一旦租户还款逾期，将必然产生逾期费用，比如全额计息、滞纳金等。

　　浦发银行信用卡中心告诉记者，租金分期业务将设置账单日、最后还款日，和其它信用卡分期类似，如果租户在最后还款日之前未还清全部欠款，将以每天万分之五计息，还会产生滞纳金。华瑞银行、浦发银行相关工作人员都表示，逾期还款还可能影响个人征信记录。

　　尽管多家长租公寓工作人员都强调，用户租期结束后，可以便捷结束分期，由长租公寓公司承担分期利息及费用，但是，在记者采访中数位租户均反映，“退房、换房时，涉及的手续繁琐，存在口头承诺分期数和金额与合同不符的情况，有时候会不得不多交付一个月的租金。”

　　上海一家大型律所互金领域律师分析，租金分期对于银行、第三方商户是双赢举措，而对于租户，也多了一种付款方式选择，但租户应该详细阅读分期协议涉及到的风险告知、操作细则，权衡之后，有权自愿选择是否在租房时捆绑以还贷的方式分期交房租。

　　(房掌柜整理自新京报、证券时报 )