全球多地政府出手降温楼市 政策加码限制外国购房者

　　“我们在国内只做加拿大房源，最受客户青睐的是多伦多和温哥华。就平时的业务而言，我们大部分的客户是刚需类的，即移民自住或子女留学自住的购房需求，还有就是纯投资的客户，2016年8月开征的15%附加税对后者有直接的影响，因为这直接使其投资回报缩水，很多人便选择观望。附加税的出台对市场还是有影响的，但对刚需类客户的影响有限，要买的还是会买。最近的新政是针对投机、炒房的人去的，并非有意要打击刚需人群。”加拿大房地产投资中心销售总监丁盛中对21世纪经济报道表示，该公司由BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团于2014年在上海设立。

　　在推出外国人购房税后，温哥华房价立即下跌，但一段时间之后出现了反弹。据加拿大房地产协会(CREA)公布的数据显示，大温哥华地区在2016年8月开征15%的外国买家附加税后，房价在2017年年初开始反弹，到2017年年中左右开始，该地区的整体房价又回到上升轨道并再创新高。有分析指出，相关降温新政似乎只对独栋住宅市场起效了，但并没有打击到公寓买家的热情。

　　“2016年新政后，主要是三四百万加元以上的别墅房价立即下滑，150万加元以内的公寓房价格反而增长了，我们的客户的购房价格在70万-150万加元(约合人民币350万-750万)区间内。很多客户是中国到加拿大的新移民，我们服务他们在未登陆前购买期房，对于纯投资需求的客户，我们会和他们说清楚政策情况，然后由客户自己做决策。”加拿大房地产投资中心副总经理文艺对21世纪经济报道表示。

　　据CREA，2018年1月，温哥华房市的独栋住宅市场继续萎缩，公寓住宅市场销量继续上涨。不过，相关分析称，BC省近期推出的新政，短期内料将一定程度上影响当地房价。“新政的实施，历来会带来不确定性，这次预计房价或出现短期的小幅下跌。不过话虽如此，鉴于2017年出现的反弹，目前可能是个买入的好时机。”Faith Wilson说。

　　“BC省近期推出的新政料将对外国购房者造成一些负面影响，尤其是对于那些资金比较紧张的买房者，可以预见的是，随着附加税的上调，外来中产购房的均价将随之出现下降。对于那些高收入的家庭，增税不增税对他们影响不大。另外，对于那些能够获得加拿大永久居住权的家庭来说，附加税并不适用。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

　　另据居外网，中国买家对温哥华的兴趣在2015年达到高峰。从那以后，价格虚高、供应不足一定程度上限制了中国买家的步伐。目前想在温哥华置业的中国买家，基本是处于自住需求，包括移民、留学和工作自住等。居外数据显示几乎四分之三的中国买家说买房是为了自用，出于教育需求的购房者占了17.5%。

　　有关BC省将于今年秋季开征的投机税，“毫无疑问的是，很多中国家庭，他们的主要收入不是来自加拿大本地，所以这个新税法对他们影响较大。我相信这可能是这个举措的真正目的。这些家庭的收入一般都高于平均水平，很难说他们是否会消化掉新增税收，或改变其移居温哥华的计划。”罗雪欣说。

　　升级版压力测试收紧房贷

　　加拿大的楼市降温政策不止于BC省，多伦多市所属的安大略省于2017年4月开始在包括多伦多市等区域开征15%的外国买家附加税。据CREA数据，新政之后，大多伦多地区房价开始持续下滑，独栋住宅下滑明显，公寓房则在2017年年底开始小幅反弹。不过总体来看，住宅销量和售价仍处于下降中，据大多伦多房地产局数据显示，2018年1月，该地区房屋销量同比下降22%，平均售价同比下降4.1%。

　　对于全球多地政府频频通过限制外国人购房来给楼市降温的行为，有观点指出，主要推手并非外国买家，而是长期的低利率环境。

　　值得注意的是，加拿大的货币环境正在发生改变。从2018年1月1日开始，加拿大联邦政府针对房屋贷款的升级版压力测试正式生效，这项新政旨在测试在未来市场利率上行时，房屋贷款申请人是否仍具承受能力，在扩大测试面的同时，还进一步提高了测试标准。据相关分析指出，新政料将收紧当地人的房产购买力，预计影响比以往的相关政策更大。

　　据加拿大按揭专业人员协会(MPC)去年底发布报告称，该国年均房屋交易为70万套左右，其中大部分都有一定程度的抵押贷款，该协会测算称，2018年将有10万人无法通过压力测试，其中有四五万人将因无法找到替代方案(比如购入较低价的房产)而被挤出市场。另外，该协会还指出，加拿大处于上行中的利率也将对购房者带来压力。

　　不过也有分析指出，上述新政可能利好当地公寓市场，因众多无法通过测试的购房者可能会在独栋和公寓之间，退而求其次选择后者。

相关新闻：温哥华再打房 外国人购屋税升至20％

　　为了让温哥华房市降温，加拿大卑诗省政府再出重手打房，矛头对准大陆买家居多的海外投资客，将外国人购屋税调高到20%，盼能遏阻外资炒房歪风，压低居高不下的温哥华房价。

　　卑诗省财政厅长詹嘉路(Carole James)发表财政预算案时宣布，向外籍购屋者课徵的税率，从现行的15%上调至20%，而且课税范围扩及大温哥华(Metro Vancouver)外围的社区，包括菲沙河谷(Fraser Valley)、纳奈莫(Nanaimo)、奥卡那根中部(Central Okanagan)、首府地区(Capital Regional District)。

　　卑诗省执政新民主党(NPD)提出的10年住房计画，目的在稳定房市，遏止炒房投机客的需求，尤其瞄准在卑诗省置產却未自住或出租，没向当地政府缴过一毛所得税的外国投资客。

　　詹嘉路表示：「这是要处罚那些纯粹为了炒房，而将资金投入我们房市的投机客，他们炒高了房价，削减了租屋市场库存。」