房地产调控政策仍保持严厉基调 长效机制将陆续落地

　　导读

　　按照现有趋势，更多的二三线城市将加入调控队伍中，从而进一步巩固和扩大调控成果。大部分受访者认为，在楼市调控政策不会松动的背景下，今年房地产市场交易规模将会出现下滑。热点一二线城市在需求压抑许久之后，市场有反弹的动力，但不会出现强烈反弹的现象。

　　虽然房地产市场交易规模明显下滑，但持续多时的调控政策不仅没有松动态势，反而可能继续加码。

　　近日，三亚、武汉、昆明等城市陆续发文，对楼市调控政策进行强化，涉及限价、限售、预售资金监管等。春节前夕，也有一批城市表态强化调控。

　　分析人士认为，这意味着今年的房地产调控政策仍将保持严厉的基调。按照现有趋势，更多的二三线城市将加入调控队伍中，从而进一步巩固和扩大调控成果。

　　本轮房地产调控从2016年就已开始，其间虽有部分城市因吸引人才而对政策变相松绑，但总体而言，调控的力度和范围都在持续扩大。多数机构认为，受制于楼市调控政策强化，以及市场需求在过去两年的大量释放，今年的房地产市场将出现明显降温。

　　强化调控并非个案

　　3月1日，昆明市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确对3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。

　　昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。

　　2月末，武汉制定《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》，并于2月27日至3月5日公开征求意见。

　　根据《细则》，武汉预售的新建商品房项目都将被纳入预售资金监管。具体而言：对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%;对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%;未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。

　　房价上涨一度较快的海南市场，也遭遇调控重压。据新华社2月27日报道，三亚市发改委、住建局联合下发文件要求，三亚市已达到预(现)售条件的新建商品住房项目，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。

　　文件同时要求，备案价格原则上保持一年的稳定期，一年内不得调整。

　　去年12月，海南省就曾强化调控，将全省所有未售房源备案单价调至2万元以下。

　　这些情况并非个案。春节前夕，山东淄博、济阳，浙江衢州也曾出台政策，对楼市调控进行强化。河北、江西等省份在住房城乡建设系统年度会议上，均作出对2018年楼市调控进行坚持的表态，强调保持政策的连续性。

　　在部委层面，央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，对货币政策的导向定位“稳健中性”，同时强调，“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

　　春节前夕，新华社还发表题为《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章，称“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。

　　2018两会预测，楼市新变局

　　从2016年10月至今，这一轮楼市调控已经持续有17个月，从成效来看，部分楼市高烧已有所降温。

　　近日国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格显示，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。最为明显的信号在于一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅32个月以来首次出现下跌，二三线城市涨幅连续16个月回落。

　　“房价”一贯是历年两会上出镜率颇高的热点词汇。在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，2018年中国房地产销售预计将整体处于下行通道，未来房地产开发投资和销售增速预计仍将平稳放缓。他同时预测，今年房价预计也将维持平稳走势，基本不会发生大涨或者大跌情况。

2017年，房地产市场经历了密集的调控政策。中原地产研究中心统计数据显示，2017年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门，发布的调控政策次数多达270次以上，其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。热点城市全面严控，进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷强调，即便2017年房地产开发投资增速有所放缓，但全年房地产市场成交量却刷新最高纪录。2018年市场将是一个“大稳小乱”的一年，房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌。

　　长效机制将陆续落地

　　本轮房地产调控始于2016年。与以往不同，调控并不是“一刀切”式的全盘调整，而采取了因城施策做法。

　　调控路径的扩围也十分清晰：2016年初，一线城市率先出台调控政策;从当年年中开始，东部热点二线城市加入调控阵营，一线城市周边的中小城市也启动调控;2016年四季度，调控政策进一步向中西部区域的非热点二线城市扩围，广大三四线城市也陆续跟进。

　　到2017年，楼市调控进一步加码和扩围。但不同城市之间的调控力度不尽相同，并使得房地产市场表现有明显差别。

　　其中，热点一二线城市的调控力度最为严厉，其市场交易规模已降至低位，房价也呈下降趋势。根据统计局的数据，今年1月，15个热点城市中，有11个城市的新房价格跌至去年同期以下。相比之下，大部分三四线城市的调控力度不足，或未被政策所覆盖。这些区域楼市的升温，也成为推动2017年市场交易规模新高的主要动力。在统计局覆盖统计的70大中城市中，三线城市的房价涨幅已长期领跑。

　　北京中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，随着棚户区改造维持较高规模，今年三四线城市将继续成为房地产市场热点。因此，楼市调控进一步向中西部区域和三四线城市扩围的趋势并未改变，未来将有更多城市出台政策。

　　他还指出，2018年是房地产长效机制建立的关键年份，需要相对稳定的市场环境。因此，调控政策的连续性和稳定性仍将被强调，这也意味着，调控政策不会出现根本性松动。

　　对于长效机制的内容，业界总结为房地产税、产权改革、租售并举、土地供应等几个方面。其中，在出台各项政策，并出让了大量租赁用地后，租赁市场被认为将继续成为今年的热点话题，“两会”期间也会被纳入讨论。

　　此外，在土地出让中实施限价、配建等，也将可能成为常态。

　　大部分受访者认为，在楼市调控政策不会松动的背景下，今年房地产市场交易规模将会出现下滑。热点一二线城市在需求压抑许久之后，市场有反弹的动力，但不会出现强烈反弹的现象。

　　同策市场研究院还认为，从推盘周期、销售目标、房企资金兑付压力等诸多因素来看，一些前期房价上涨较快的城市极有可能会在今年二三季度开启“大幅降价”或“降价潮”。

   （房掌柜整理来自21世纪经济报道、中国房地产报微信号）