2018楼市何去何从 房地产税立法仍处于草案起草阶段

　　站在改革开放40周年的关口，十九大之后召开的2018年全国两会备受全球瞩目。

　　2018年1月，中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在2018达沃斯论坛上表示，“改革开放创造了中国经济增长的奇迹，所以这个日子要隆重地纪念。与此同时，最好的纪念方法就是推出新的、力度更大的改革开放的举措。”

　　权威人士这样的表态让2018年的两会格外引人关注。对于房地产行业而言，两会的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”。尤其是每年的政府工作报告，不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径，还将会影响全年房地产市场的走势。

　　2017年的政府工作报告，一字未提房地产泡沫，而是坚持“因城施策去库存”的调控主基调，强调“坚持住房的居住属性”。2018年新一届全国人大和全国政协的首次会议会如何描述房地产?政府工作报告又会对房地产如何定调?2018年楼市何去何从?

　　多位业内人士在接受采访时表示，回顾2017年的房地产宏观调控，“棒子”打在产权市场，“萝卜”给了租赁市场，“房住不炒”的核心贯穿始终，政府工作报告的导向意义十分明显。2018年依然是“稳”字当先，抑房价稳房市，房地产调控不放松。另外土地供应会向租赁倾斜，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为重中之重。

　　多地两会定调“房住不炒”，土地供应向租赁倾斜

　　在去年底住房和城乡建设部强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”之下，全国31个省区市2018年省级两会亦对外释放出继续执行房地产限购等政策的决心。

　　作为观察区域发展重要窗口的地方两会，正在透露着各地发展的新讯息。

　　2018年多地的政府工作报告，大多集中在从“重现山清水秀”到穿“新鞋”走“绿道”;从“总量情结”“速度焦虑”到“去除经济水分”;从“房住不炒”的调控思路到加快建立“租购并举”的住房制度……

　　作为房地产市场的热点城市，北京、上海均表示要加强房地产市场调控。

　　从北京的政府工作报告来看，2018年房地产市场调控继续维持高压态势，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。完善租购并举的住房制度，着力推进建设已供地290万平方米的共有产权住房和600万平方米商品住房，尽快形成市场供应。

　　天津市代市长张国清强调稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为，同时，加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。

　　上海市市长应勇在作政府工作报告时表示，2018年要加强房地产市场调控不动摇、不放松。坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计。按照这一表态，上海计划2018年新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套;新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度，放宽廉租住房准入标准。

　　南京(楼盘)市代市长蓝绍敏在政府工作报告中也指出，南京将加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保持房地产市场平稳健康发展。南京2018年将进一步加大租赁住房建设及住房租赁市场的发展，优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。

　　与此同时，“去库存”任务仍在一些地方继续推进。甘肃表示要将商品房去化周期保持在合理区间;青海提出，抓好“去降补”重点任务，大力破除无效供给，大力优化住房供给，大力降低企业成本;天津要求持续深入去库存，盘活空置楼宇300万平方米、示范工业园区低效闲置土地1500亩。

　　安居客房产研究院首席分析师张波表示，进入到2018年，各地政府针对房地产调控的思路已渐次清晰，一二线城市仍是楼市严控的风口，趋向于“控房价”，三四线城市精准化调控成为主趋势，“去库存”的政策导向更趋明朗。

　　此外，加大租赁市场供地力度，增加保障性住房建设成为各地2018年房地产调控政策中的“主旋律”。

　　2018两会预测，楼市新变局

　　从2016年10月至今，这一轮楼市调控已经持续有17个月，从成效来看，部分楼市高烧已有所降温。

　　近日国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格显示，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。最为明显的信号在于一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅32个月以来首次出现下跌，二三线城市涨幅连续16个月回落。

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，从统计的价格来看房地产市场的真实情况意义并不大。过去一年多时间各地政府出台严厉的调控政策，特别是针对新建商品住宅的价格管制使得新房价格受到了抑制。

　　“房价”一贯是历年两会上出镜率颇高的热点词汇。在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，2018年中国房地产销售预计将整体处于下行通道，未来房地产开发投资和销售增速预计仍将平稳放缓。他同时预测，2018年房价预计也将维持平稳走势，基本不会发生大涨或者大跌情况。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷强调，即便2017年房地产开发投资增速有所放缓，但全年房地产市场成交量却刷新最高纪录。2018年市场将是一个“大稳小乱”的一年，房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌。

　　“总体来讲，调控就是控制和调整，既不会穿透上限，又不会突破下限，在这个区间内保持相对平稳、健康的发展。”欧阳捷说。

　　2017年，房地产市场经历了密集的调控政策。中原地产研究中心统计数据显示，2017年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门，发布的调控政策次数多达270次以上，其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。热点城市全面严控，进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

　　华泰证券分析师认为，房地产调控政策难以再现2014年的全面宽松，但是房价调控目标的变化、分类调控对精细化管理的需求和长效机制的建立会为地方政策带来修正的空间。

　　“房地产长效机制目前还没有完全出台，我们希望房地产市场的泡沫越来越小，而不是越来越大，所以未来五年限购、限售等政策是不会退出的，甚至不排除有的城市限售两年期到了之后，还会继续加码。未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去房地产的周期论不再成立，未来我国的长效发展机制会保证房地产市场整体保持相对平稳。”欧阳捷说。

　　此外，中原地产首席分析师张大伟认为，相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧和降温房地产市场为主，2018年的房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是最为关键的一个环节。他预计，一直到2018年3月全国两会前后，推出租赁住房的各种配套政策都将是各地楼市调控内容的核心。

　　党的十九大报告指出，房子是用来住的，不是用来炒的。中央经济工作会议进一步提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。在中央层面的密集推动下，各地政府纷纷积极响应，加快住房租赁市场发展，12个试点城市均陆续公布了住房租赁扶持政策。业内人士纷纷认为，租赁市场的大举进攻，预示着房地产市场将开启新的篇章。

　　此外，房地产税一直是“两会”期间民众关注的热点话题。2017年底，财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号，也给房地产税如何开征指明了方向。按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划，2018年税制改革或会有更进一步的发展。在此背景下，房地产税在2018年将会被继续推进。根据目前的进度来看，预计房地产税在2020年前将会取得突破，2025年之前出台是大概率事件。

　　上海交通大学房地产研究所副所长李骁指出，过去一年半时间政府通过对金融以及房地产领域双整顿的行政力量强制干预了房地产市场价格快速上涨的情形，动用了包括限制房价、限制转让、价格监管等手段来压制房价，这并非是市场化的结果，并不健康。一旦调控政策放松，房价很可能就会反弹。

　　习近平总书记在2018年新年贺词中发出号召：“我们要以庆祝改革开放40周年为契机，逢山开路，遇水架桥，将改革进行到底。”而举世瞩目的全国两会，也将是2018年房地产市场改革的开始。

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　　备受社会关注的房地产税，在2018年的两会上终于有了最新进展。十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　从上述表态可以看出，房地产税立法目前还处于草案的起草阶段，从起草到立法通过并实施，期间还会涉及多次论证、调研、内部征求意见，以及对社会公开征求意见等程序。而张业遂列举的几个2018年还将制定的税法中，并没有提及房地产税，这意味着房地产税可能没有纳入2018年人大的立法计划中，但是目前相关工作正在加紧进行，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。房地产税立法涉及到对房地产现有税费的清理、归并以及整个税制的调整，在降低交易环节税收的同时，增加持有环节的税收，而根据2020年要完成税收法定原则的任务，房地产税立法将在2020年前完成。

　　根据财政部部长肖捷此前提出的房地产税立法和实施原则，即“立法先行、充分授权、分步推进”，可以预计，房地产税立法之后，中央层面会明确一个总体框架，包括税收征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等，主要是对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，而具体的细节则会授权各省政府进行明确，每个城市征收标准会有差异。不过，在“房住不炒”的大背景下，房地产税的征收也会考虑到刚需和改善性需求，侧重抑制房地产炒作，普通老百姓(603883,股吧)(59.750, -0.24, -0.40%)无需过分担心。

　　房地产税是长效机制的重要组成部分，能够增加直接税、改善税收结构，有利于促进空置房屋出租，发展房屋租赁市场，有利于改善地方政府对土地财政的依赖。目前来看，持续一年多的分类调控、因城施策的房地产市场调控政策取得了一定的成绩，限购、限贷、限价、限售等抑制投机投资的短期措施发挥了重要作用，热点城市楼市持续降温，但一些都市圈核心城市周边的三四线城市房价过快上涨压力犹存，仍需进一步加强调控，这也是近期多地持续出台调控收紧政策的原因。而房地产税的出台将更好体现“房住不炒”的意图，促进市场平稳健康发展，实现住有所居。加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，2018年推进力度将进一步加大。

　　(房掌柜整理来自证券时报、中国房地产报微信号)