外来房企加剧楼市竞争 本地中小企业发展出路在何方

　　在三四线城市去库存以及当地棚户区改造启动以来，江西宜春楼市去库存加速。宜春市房管局方面提供的数据显示，2017年宜春商品住房成交均价为4944元/平方米，同比上涨10.2%，商品住宅去化周期仅为4.3个月。

　　楼市的火爆催热了土地市场溢价率的走高，同时，外来大房企进入宜春后大规模攻城略地，已成为宜春土地市场的主力买家。

　　据《每日经济新闻》记者查阅江西省土地使用权和矿业权网上交易系统信息，不完全统计发现，2018年以来，宜春市拍出的17宗住宅和商住用地中，14宗土地被外来开发商斩获，其中荣盛和恒大成为主流拿地房企。

　　外来大房企的进入加剧了当地土地市场和楼市的竞争，实力较弱的当地中小房企的生存空间正在被逐渐压缩。对当地中小房企而言，未来的发展出路在何方？

　　外来大房企渐成拿地主力

　　宜春位于江西省西北部，为全国第一批生态试点城市。宜春总面积达到18680平方米，常住人口达到553万人，为典型的三线城市。宜春地理位置优越，地处交通干道，在宜春高铁站建成通车后，宜春经济发展加速，产业结构逐步优化。预计2017年全年GDP将突破2000亿，增速达9%，高于全国平均增速。

　　2月23日，宜春春节后首场土拍落幕，江西金投置地有限公司以2.66亿元竞得袁州新城DCA2018001地块，溢价率高达97%。

　　记者不完全统计发现，2018年以来，宜春市出让的17宗住宅和商住用地，大部分成为外来大房企的囊中之物。宜春市赛威特房地产开发有限公司(以下简称赛威特)一口气斩获袁州区湖田镇范围内10宗地，宜春市恒龙地产有限公司(以下简称恒龙地产)则拿下袁州区南庙镇范围内3宗地块，其余的4宗地块分别被江西金投置地有限公司(以下简称江西金投置地)、宜春市新城建设发展有限公司(以下简称宜春城建)以及宜春市袁州区国有资产运营有限公司(以下简称国有资产运营公司)拿下。

　　除宜春城建和国有资产运营公司两家公司带有国资背景之外，《每日经济新闻》记者层层深入剖析之后发现，其余有两家公司背后均浮现外来大房企的身影。其中恒大地产和荣盛成为宜春土地市场拿地的主力房企。

　　天眼查显示，赛威特大股东为荣盛康旅投资有限公司，占股51%，后者的大股东为荣盛房地产发展股份有限公司;恒龙地产则由南昌黎越置业有限公司(以下简称南昌黎越)100%控股，后者由恒大地产集团(江西)有限公司以及宁波清沣投资有限公司分别出资50%成立。据了解，恒大地产在宜春有恒大绿洲以及恒大御景两个项目在售。

　　随着全国各地城镇化发展的深入，各大知名房企纷纷扩大布局版图，开始下沉到三四线城市甚至是五线城市，提升市场占有率。外来大房企进入宜春市场，也会带去先进的开发理念，提升房屋的品质，促进宜春房地产市场的发展。

　　一位不愿透露姓名的宜春本地开发商的董事长接受《每日经济新闻》记者采访时透露，政府鼓励外来大开发商进入宜春，他们刚进入宜春市场时能够享受政府的优惠措施。因为成本降低了，再加上过去一年宜春房价上涨，这些房企进入宜春市场早期开发的项目利润较高，甚至可以媲美一线城市。

　　据业内人士透露，早期宜春土地市场竞争不大，碧桂园刚进入宜春的地价是90万元/亩，万达为78万元/亩。早期低价拿地，房子可卖到6000元~7000元/平方米，净利润可达到20%左右。

　　本地中小房企面临生存危机

　　拥有强大资金实力，外来大房企进入宜春市场加剧了房地产市场的竞争，同时也给房价和地价带来压力，当地中小房企的生存空间受到挤压。2018年，恒龙地产斩获宜春的三宗地块溢价率均超200%，其中袁州区南庙镇范围内DCK2018003地块的溢价率高达255%。

　　上述宜春本地房企的董事长分析指出，外来大房企资金来源多元化，大部分为上市公司。这些房企看重利润之余同时也注重销售规模，销售规模扩大对提升股价有积极影响。房地产融资收紧，对本地中小房企的资金实力提出更高的要求，同时也加剧了开发的风险。

　　外来房企拥有丰富的开发经验和先进的理念，开发的楼盘更受当地人喜欢。多位已在宜春置业以及有置业计划的本地人均表示要买品牌开发商的房子。虽然从价格来看并没有贵很多，但是后期的物业管理和居住舒适度均更高。盛世泊水湾销售人员向《每日经济新闻》记者坦承，宜春本地开发商开发的楼盘确实卖不过外来房企开发的。

　　在外来大房企的冲击下，宜春本地中小房企面临拿地难，打造的产品不敌外来房企，面临生存危局。局势突变之下，当地中小房企该如何突围?

　　上述董事长指出，与外来大房企联合拿地开发为本地中小房企较好的选择，可以利用大房企的品牌和资金优势，提高拿地的成功概率;另一方面本地房企则更了解当地市场，拥有强大的人脉等资源，有助于项目未来的开发和销售。

　　据了解，在2月23日竞拍宜春袁州新城地块的开发商中，就有上述本地开发商与碧桂园组成的联合体。该董事长表示，与碧桂园合作，本地房企在资金周转和楼盘的品牌价值上都能得到较大提升。

　　谈及未来的发展计划，该董事长表示，大城市竞争太激烈了，与大型开发商硬碰硬是行不通的，未来会选择一些中小型省会城市、地级市以及部分县城布局，充分发挥自身的优势开发项目。这些城市需要具备经济产业支撑，能够解决购房者的就业问题，同时需要有教育、医疗等配套资源，通过经济产业带动人口集聚，从而实现做大做强。

相关新闻：龙头业绩爆发 中小房企面临风险

　　2018年首两月，地产股以大起大落开篇。

　　1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括万科A、保利地产、金地集团在内的多只龙头地产股，均是类似走势;特征最显著的新城控股，从年初的29.02元/股一路飙涨至1月26日的44.92元/股，随后又在几个交易日内急剧下挫，2月9日一度触及30.11元/股。

　　多位券商地产分析师指出，地产板块的剧烈调整，与2018年初以来涨幅过快及房地产降杠杆有关，美股下调则进一步放大了市场对流动性风险的担忧。

　　春节前后，地产股整体走势平稳。Wind数据显示，春节前一周(2月10日-16日)，房地产行业累计超额收益+4.0%，在29个大类行业中涨幅排名第七，相对沪深300为+0.7%。

　　展望后市，地产股仍然存在结构性机会。A股方面，随着房企2017年报即将出炉，部分业绩增长显著、受益集中度提升或存在边际改善的房企被看好;而在H股市场，估值具有吸引力的优质标的将会成为股价上涨、演绎行情的动力。

　　不过，也有业内人士指出，由于房地产调控大概率不会放松且资金面仍然较紧，上半年及今年地产股行情大概率将是结构性的，地产股估值的进一步提升还需要等待行业空间打开。与此同时，部分中小房企将面临风险。

　　房地产基本面的信号

　　地产股的走势与基本面密切相关，开年后即将进入“年报季”，房企陆续披露的2017年业绩预告备受市场关注。

　　据申万宏源统计，在披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的有49家，扭亏13家，合计占76%。其中，市场主要房企的销售均处在量价齐升阶段，2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而18家发布预亏公告的均为转型或地方中小型房企。

　　具体来看，申万宏源预计，增速50%以上的公司包括新城控股、阳光城;而万科A(增长25%)、金地集团(增长20%)、世茂股份(增长5%)、保利地产(增长26%))、招商蛇口(增长27%)、金科股份(10%)同样保持可观增长。

　　对刚刚经历了大起大落的房地产板块而言，这无疑是积极信号。不过，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年开年房企销售额全线飘红的背后，也有2017年完成销售任务的房企将业绩结转预留到了2018年初的因素。

　　那么，从市场基本面看，房企销售额和业绩增长是否还能持续?

　　“2018年对房地产企业的考验将是资金流转问题。”2月22日，中泰证券首席经济学家李迅雷指出，当前房企融资成本正大幅上升。融360数据显示，1月首套房平均贷款利率5.43%，较去年12月上升0.93个百分点。

　　在此背景下，为了确保年度业绩增长和未来稳定发展，房企纷纷通过拓展海外渠道进行融资。同策研究院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企海外融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅增加;1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额，外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。

　　具体来看，1月，碧桂园成功发行合计8.5亿美元优先票据，龙湖地产合共发行8亿美元优先票据;此外，世茂房地产、保利地产和旭辉控股也发行了美元优先票据，碧桂园和恒大则通过配股及可转债进行港元融资。

　　这对中小房企构成考验。CRIC研究中心指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

　　CRIC进一步预计，2018年，TOP4房企总规模或近3万亿，各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

　　“在销售、政策、杠杆都高压的环境下，龙头房企在品牌效应、周转速度、融资能力方面的优势使其发展空间相对更为稳定。”中信建投证券认为。

　　“若2018年上半年银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。”平安证券进一步指出，随着2018年下半年行业将步入公司债到期高峰，个别房企或将面临危机，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。

　　超额收益机会

　　实体市场的业绩情况投射到资本市场，在分化中抢占到先机的房企被券商看好。多家机构指出，受业绩基本面影响，春季和上半年地产股的结构性机会在于龙头房企以及业绩超预期增长的房企。

　　尽管市场面临分化，但招商证券同时指出，“今年是结构性行情很强的一年。”2018年上半年都是房地产板块最佳配置时点(超额收益区间起点)，预计板块机会将延续到2019年。

　　国泰君安更是乐观判断，2018年地产龙头公司股价将有40%-50%空间，其中15%-20%来自于估值提升，20%-30%来自于业绩增长。

　　不过，西南证券地产首席分析师胡如华指出，尽管政策不确定性大大降低，房企走量和存货变现的可能性大大增强，但地产股估值的进一步提升还需要等待行业空间打开、ROE预期突破、REITs落地等机会，“这个目前还看不到”。

　　那么，在众多上市房企中，谁将在2018年春季斩获超额收益机会?

　　克而瑞新近公布的1月销售数据显示，多家大中型房企保持了显著增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大均达600亿元以上，同比增速分别达42%、41%、73%。据国泰君安监测，15家龙头房企1月销售总额3709.27亿元，同比增长54.58%，环比增长1.43%。

　　平安证券建议，A股市场应当把握融资渠道畅通、资金及管控优势明显，受益集中度提升的低估值龙头，以及模式独特或销售靓丽的高成长个股;此外，存在边际改善或拐点的二线龙头以及兼具业绩支撑的租赁主体概念股等同样值得关注。

　　而在港股市场，内房股在年初同样表现强劲，年初以来板块一度累计上涨逾20%，但随后回吐升幅。“大市经历了2月初的调整后，有望再次带动市场造好，所以对基本面较好的内房个股保持乐观态度，涨幅可期。”永丰金融集团研究部主管涂国彬表示。

　　中金公司认为，考虑到年初房地产销售表现和年报季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的优质标的，大盘股如中国海外发展和龙湖地产，中小盘如世茂房地产、中国金茂等。

    （房掌柜整理来自每日经济新闻、21世纪经济报道）