政府今后将不再垄断住房供地 “小产权房”不会合法化

　　重磅消息!政府今后将不再垄断住房供地。

　　新年伊始，国土资源部部长姜大明的一番表态，引发了社会各界的广泛关注。1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　这对于房地产市场来说无疑是一个积极信号。姜大明部长的话意味着，今后政府将不再是居住用地唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

　　集体土地价值提升

　　长期以来，我国居住用地的唯一提供者只有政府。有业内人士表示，高房价的一个原因就在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地资源稀缺，从而致使房价上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。

　　可以看出，此次政府不再垄断住房供地，前提是“权属不变”、“符合土地和城市规划”，前者明确了所有权不改变，后者则在于强调要有管理有规划。

　　一位不愿具名的土地专家表示，住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是，原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市。

　　“类似限定条件的含义是，第一、集体建设用地做租赁住房，不能改为国有建设用地。第二、地方政府不能打着类似政策的旗号，违规开发部分租赁住房，还是要符合城乡规划的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　财经评论员马光远认为，新的土地举措的落实，意味着我国土地供应将出现实质性变化，政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结，这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。

　　那么，政府不再垄断住房供地，政府之外的居住用地从何而来呢?

　　严跃进指出，从此类表述来看，类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取，尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上都有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

　　无论是引导集体土地入市，创制新的形式，还是非房地产企业可以从其他渠道取得用地权，这些都有益于活跃土地市场。

　　因此，有业内人士指出，随着政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长，首都经济贸易大学教授赵秀池在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示，这一政策会增加集体土地建设租赁住房供给，提升集体土地价值，给农村集体、农民带来更多的收益。

　　严跃进对此也表示赞同，他说，对于集体建设用地来说，土地价值更容易发现，因为土地的使用用途增加，而且使用的制度保障到位。

　　“此外，对于商品房市场来说，会面临一定的挤压，毕竟此类区域市场的房源选择机会增加。”严跃进补充道。

　　“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升，这项改革对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示。

　　更多影响租赁市场

　　在2017年年底的中央经济工作会议中，明确提到要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　显然，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地。业内人士预计，未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

　　严跃进表示，实际上，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。

　　“但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。相关的供地主体也包括了集体经济组织和农民个人。”严跃进补充道，对于租赁住房市场来说，有助于增加各类土地供应，尤其是包括城中村和城边村的土地开发，利好房源增加。