恒大爆雷危机拉响行业警报 房企暗备逃生指南

　　最近，恒大集团陷入多事之秋，各种传闻可谓满天飞。

　　如恒大财富的理财产品逾期未能兑付、高管提前兑付理财产品、大批到期商票逾期无法兑付、多地项目停工等等，这些消息使得市场对恒大集团的信心骤降。

　　对此，网络上有言论称，恒大集团将在9月15日或者9月20日宣布破产。

　　接着，疑似有传出地方下达文件，停止将恒大楼盘作为抵押品贷款。大厦将倾，趋利避害，人之常情，但房地产本身就是“杠杆游戏”，一旦各地方跟进停止恒大楼盘贷款资格，那么恒大将真的回天乏术了。

       在9月13日，恒大集团旗下的恒大财富给投资者出了一份兑付方案。兑付方案主要内容包括现金分期兑付、实物资产兑付和冲抵购房尾款兑付。

　　但有多名投资者表示，他们无法接受这一份兑付方案，如果真的无法实现兑付，那么只要求把本金退回即可，利息可以不要。

　　许家印还在试着挽回败局，在9月10日的会上曾表示，“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”许家印强调，兑付过程中，一定做到公平公正，不允许任何人搞特殊化，以前没有发生过、今后也绝不会发生，要按既定的兑付方案千方百计争取比计划提早兑付。

　　吊诡的是，上一次同样表决心的“贾老板”。2009年11月11日，贾跃亭在公开信中也强调，“我宁愿一无所有，也不愿公开赖账”。只是“贾老板”现在人在美国，投资者仍在苦苦等待他“下周回国”。

　　遥想去年初的时候，许家印还是全球房地产的首富，风光一时无两。然而，今年就已经走向了破产边缘。

　　从2020年“最靓的仔”，到2021年“最惨的人”，一年时间，“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”。形势变化之快，前后反差之大，如此充满张力的情节，即便最好的编剧，恐怕也写不出来。

　　业内人士称，若将恒大违约视作下半年的第二只“黑天鹅”，是因为恒大的“体量”和“指标”意义：

　　将近2万亿的资产负债表，一旦出现“无序违约”，将对整个经济及金融体系的稳定构成系统性威胁;

　　恒大的“倒掉”，势必带来房地产融资环境的极度恶化，如果处理不善，后面会有大批的头部开发商“排队”倒下。

　　毕竟房地产一端连着实体经济，一端连着银行等金融体系，一端连着财政，如果出现行业性危机，其冲击力度至少不低于2018年，甚至接近2008年。

　　实体经济方面，房地产上下游产业链多达几十个，占GDP比例在30%左右。无论是上游的“钢铁”、“建材”、“玻璃”，还是中游的“工程机械”、“电梯”、“建筑”，以及下游的"家具"、“家电”、“装潢”，公用事业，都有直接的联系。而这些上中下游，又都是实实在在的“实体经济”。

　　金融方面，截至2021年6月，房地产贷款余额达到50万亿元，包括按揭贷款、房地产开发贷款等，占总贷款余额的27%。如果考虑房地产上下游企业贷款，以及非房地产上下游、但以房地产作为抵押物的贷款，整体占比肯定超过50%。一旦恒大破产波及到整个房地产行业，金融体系将遭遇极大压力。

　　地方财政方面，2020年地方卖地收入达到8.4万亿元，已经超过了当年的地方财政8.2万亿元的收入。地方财政里面还包括大量涉房税收，比如土地增值税、房地产税等，如果把这部分剔掉或计入“土地财政”大项，那么土地财政已经“显著”超过了正常财政收入。因此，一旦房地产行业“硬着陆”，那么整个地方财政将遭遇极大困难，地方政府债务也将面临违约风险，去杠杆将遭遇重大挫折。

　　因此，有业内人士呼吁，无论是决策层，还是投资者，均应该高度警惕，避免情绪传染，形成系统性风险。房地产去杠杆无疑也是正确的，但力度和节奏也很重要。地方土地财政依赖才是中国房地产问题的症结所在。与卖地收入相比，开发商所赚利润只是个“弟弟”。去杠杆的目的不在于“逼死”开发商这些“背锅侠”，而在于有序地将财务杠杆降下来，使之早日回到“三道红线”之内。因此，如果力度拿捏不当，出现大型房企排队“违约”，其后果将十分危险。建议有关方面重视这一风险，控制力度和节奏，在防范道德风险和防范系统性风险之间做好平衡，严防恐慌情绪蔓延，避免2018年情景再现。

　　同时，他们表示，不希望恒大事件演变成“黑天鹅”事件，所以反复呼吁各方面加强协调和预判，将相关风险事件控制在“局部”和“个别”范围内。但形势的误判、信心的流失和抉择的两难，使黑天鹅的概率越来越高，留给各方的时间不多了。

　　对此，业内人士也同时作了一份逃生指南：

　　1)作为最高质量资产，国内利率债将成为最好的“避险天堂(Safe Haven)”。对于混合型机构投资者而言，适当降低股票仓位，增配利率债，将成为应对“黑天鹅”情景的首要选择。

　　2)金融业当中，可以增加对“四大行”等系统重要性银行及招商等零售业务银行的配置，降低城/农商行和基本面差的股份制商业银行配置;继续低配房地产头寸高的大险资企业;

　　3)部分低估值的必选消费或将再次迎来风口。今年食品饮料、调味品等必选消费进入了深度调整。而恒大如果“倒掉”，风险偏好大幅回升情景下，或将触及调整“提前”结束的要件，使“核心资产”重拾“Momentum”。

　　4)房地产行业，暂时大幅降低民营开放商头寸，拥抱央企和地方国企背景开放商。民营开放商相当一大批会步恒大后尘，存活下来的，可以等价格出清后再次布局。

　　5)适当规避房地产上下游占比较高的行业，比如装修、家电、家具、工程机械、建筑等行业。

　　6)周期行业：部分供需格局好、房地产依存度低和海外定价主导型的周期品，或仍有布局机会;但部分房地产依存度高，或者国内定价主导的细分品种，可以获利了结，降低头寸。适当增加公用事业等相关品种布局。