2018年,万科曾喊出“活下去”的口号,如今看来,成了众多房企的真实写照。
在“三道红线”、“房企房贷集中度管控”“集中土拍”等政策叠加影响下,房企融资受限,拿地成本上升,盈利能力大幅下滑,如何“活下去”,成为亟需解决的问题。
发求助信 建业地产出现重大危机
9月9日,一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在行业内流传。
该报告显示,受汛情和疫情双重影响,建业集团多个地产项目停工、停业;商场、酒店、文旅项目难以维持运营;部分在建项目损毁严重,累计经济损失逾50亿元。
建业地产帮扶救援报告截图
在求助信中,建业集团表示:“如果建业被汛情疫情拖累,过不去眼前这个坎,有可能成为全国企业‘暴雷’和倒下的‘下一个’,其消极反响将是全国性的、极为严重的。”
建业地产帮扶救援报告截图
基于此,建业集团恳请河南省委、省政府协调有关市县区,尽快偿还拖欠的各类款项逾50亿元;此外,还希望政府能够看在不可抗力的因素之下,允许部分项目延期交付、部分土地款延期支付及加快退税和税收减免等措施。
在求助信发出三天后,也就是8月18日,河南省政府便出台了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》提出,加快退税和依规缓税、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。
值得注意的是,上述措施中有七条,都在建业集团的报告中出现过,与建业集团的“求救信”高度重合。
而在9月9日晚上22时30分,建业集团举办临时媒体线上沟通会,建业集团总裁王俊表示,“求助信内容真实”。不过王俊指出,目前建业地产账面上还有充足的现金流,足以应对短期的到期债务。
值得一提的是,受该报告影响,建业地产部分美元债价格在9月9日出现大幅下跌,其中包括2022年8月到期票息6.875%美元票据、2023年11月到期票息7.9%票据等。
频现暴雷 年内288家房企破产
事实上,建业地产的危机仅仅是地产行业的一个缩影。在“三道红线”、“房企房贷集中度管控”“集中土拍”等政策影响下,房企融资受限,拿地成本上升,盈利能力大幅下滑,房企债务违约情况频现,甚至多家房企宣告破产。
今年7月份,蓝光发展发布公告称,自2020年年度末至今,公司公开市场再融资受阻,经营性现金流回速放缓,流动性出现阶段性紧张,加之部分金融机构提前宣布到期,导致部分债务未能如期偿还。
8月11日,阳光100中国发布公告称,公司未能在到期日支付一笔金额为2亿美元的可转换债券,而该违约事件将触发公司2022年到期的金额为2.196亿美元的优先绿色票据的交叉违约条款。
贝壳研究院数据显示,今年前6个月,债券违约的房企达12家,其中,不乏实地集团、泛海、协信等房企。
而在一些房企出现债务危机的时候,部分中小房企受政策联合监管,竞争优势减弱,不得不黯然退场。
人民法院公告网站信息显示,今年以来,截止到9月13日,全国有288家房企发布破产文书,平均每天约有一家房企破产。不过这些破产的房企更多的是中小型房企。
人民法院公告网站截图
中小型房企破产也不难理解,在融资收紧的情况下,其资金储备不足,负债过高的情况下,若债务到期无法偿还,就会导致资金链断裂,最终只能破产清算。
断臂求生 房企出售资产回笼资金
在政策的严密监管下,大多数房企不再强调销售业绩,而是强调如何回笼资金,而出售资产是快速回笼资金的方法之一。
据不完全统计,包括招商、华侨城、雅居乐、融信中国、富力在内的诸多房企纷纷通过出售资产的方式来回笼资金,寻求新的发展。
资料显示,去年12月,雅居乐向平安不动产出售了7个项目35%~50%的股权,这些项目分布在海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地,均涉及住宅性质。
同月,融信中国抛售了其位于上海虹桥世界中心项目里的总部办公楼,而融信中国正式虹桥世界中心项目的开发商之一。
虹桥世界中心效果图(来源网络)
此外,合景泰富董事局主席孔健岷在今年8月份曾表示,如果公司资金稍微紧张,在溢价、价格合适的前提下,不排除会出售部分旧改项目的股权。
“现在很多国有企业看中公司的旧改项目,如果固有吸金的成本很优惠,又能够接受溢价,也不排除会出售一部分股权的可能。”孔健岷表示。
在业内人士看来,房企通过转让部分股权引入有实力的合作方提前回笼资金,也可以通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产,降低负债率。
强者恒强 行业集中度进一步提升
虽然年内有近300家房企破产,也有部分房企债务问题缠身,但龙头房企凭借自身实力继续保持规模优势,行业集中度进一步提升。
克而瑞发布的2021年1-8月中国房企销售TOP100排行榜显示,前8月,百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时,规模增速也呈现一定的分化。
具体来看,TOP10房企销售操盘金额门槛达到1922亿元,同比增幅最高达42.9%;可见龙头房企增速稳健,继续保持规模优势。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38.3%和26.6%,实现规模稳定提升。
中指院指出,下半年,房企需要加快开发、保证供货,积极营销、促进去化及回款,以提升现金回流、加快资金周转效率,实现稳健、高质量增长。
“长期来看也要更加关注产品升级,加强产品打造、提高产品适销性,以在日趋激烈的市场竞争中不断提升自身产品的核心竞争力。”中指院表示。
也有分析人士表示,在当前行业背景下,地产行业融资环境会继续加压降温,房企只有修炼好内功,才能确保平稳发展,而加速回款、分拆上市补充净资产,都是较为安全有效的措施。
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