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全国房地产市场整体退热 一线城市重新成市场避风港

来源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2018-12-14 10:55:46
[摘要]在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来

  2018年12月3日下午,“新思路 新模式 新征程——2018年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在北京北辰五洲皇冠国际大酒店召开。会上首发中国房地产大数据报告,并由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华解读。报告显示,10月全国房地产市场整体退热,一线城市重新成为市场避风港,二三四线城市楼市热度难以为继。

  大数据房价指数(BHPI)环比显示,今年十月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个,占样本数的40.8%,比6月减少61个。

  具体来看,数据表明,一线城市由总体缓涨转为集体微降。在严厉的限购限贷政策作用下,虽然当前房价上涨得到了抑制,但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等,就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。

  此外,邹琳华还解读了今年房地产市场其他方面的数据:10月,准一线及二线城市由快速上涨到总体回调,房地产市场对投资需求的依赖度较高;三四线城市房价由集体上扬到小半上涨,新房库存水平有望重新回升;购房者信心指数和经纪人信心指数均降至近2年最低点,市场预期不再单一乐观;热点城市住房租金由快速上涨到稳中略降,租赁性住房供给相对不足;重点城市长租公寓市场扩展迅速,租房市场有待进一步规范化发展。

  市场形势分析与2019年走势预测方面,邹琳华指出,一线城市重新成为楼市避风港,二三四线城市楼市热度难以为继。一线城市已进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小,市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化,但政策进一步趋紧的可能性并不大。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段,一旦销售不畅,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力;调控政策向三四线城市延伸,使三四线城市住房投资投机活动受到抑制;棚改货币化政策淡出,对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。

  同时,邹琳华分析,房地产市场中住房资金面略有改善。2018年上半年住房信贷市场持续趋紧,而2018年下半年特别是四季度以来,随着定向降准等稳健性货币政策的实施,市场利率有所下降,多个城市首套房贷利率大幅上浮现象也得到轻微改善。但货币政策仍以防风险为主,“大水漫灌”的现象暂不会出现。部分开发企业资金链较为紧张,为了生存采取降价促销回笼资金策略,将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

  报告综合推测指出,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。长期看,随着融资杠杆和政策支持的消长,房屋租赁产业将迎来大发展。

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  本轮房地产市场自进入因城施策长期化的长效阶段后,无论是房价、地价、成交量,还是购房者心理预期,均逐渐回归理性,尤以房价中二手房价格的表现最为明显。

  据诸葛找房研究中心提供的数据显示,在其监测的全国100个城市中,11月份二手房均价为15268元/平方米,环比10月份下跌0.3%,已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看,二线城市二手房下跌幅度最大,环比跌幅为0.48%,其次为一线城市,环比跌幅0.43%,而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

  再从成交方面来看,易居研究院监测的全国10个重点城市数据显示,11月份,10城二手房成交量共4.6万套,虽然较10月份出现小幅回升,但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套);从前11个月的整体情况来看,10城二手房成交量为61.4万套,相比去年同期水平下降了13%。

  “通过观察历史数据可以看到,截至11月份,10城二手房年初累积套数同比已连降23个月,远超上一轮低迷期的连续12个月下降,表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。”上海易居房地产研究院研究员王瑾钊对《证券日报》记者分析称,从后市来看,在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下,预计12月份二手房成交量很难出现改观。

  事实上,伴随着2018年接近尾声,在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力犹存的背景下,即将到来的2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢?

  如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受采访时表示,从供给端看,今年的房地产开发投资主要是由土地购置来支撑,而剔除土地购置费后,已出现明显的回落;从需求端看,房地产市场调控依旧较为严格,商品房销售整体处于下行周期,销售情况不太乐观。未来,在供需两端承压的背景下,预计房地产市场会从总量扩张转向结构分化。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时同样预计,2019年房地产市场的分化格局会进一步加剧,不同城市间的市场变化也将呈现明显差异。具体来看,一线城市将表现为“价稳量降”,二线城市中的部分热点城市降温可能加速,不排除部分城市房价出现较为明显的波动,但更多的二线城市将呈现出缓慢降温趋势;三四线城市的分化预计将在2019年表现的尤为明显。再从土地市场方面来看,预计明年上半年土地流拍现象还将普遍存在,房企拿地继续保持较高地谨慎态度。

  而从房企角度来说,杨芹芹预计,市场竞争格局也将发生巨大变化。一方面,由于房企融资渠道受限,部分中小房企现金流压力较大,或出现主动退出或寻求并购等局面,导致资源持续向龙头集聚,“强者恒强”格局不断深化;另一方面,随着房地产新时代的到来,消费者会更加关注住房品质,信赖品牌房地产企业提供的产品与服务,预计市场份额将向品牌房企集中。

  (房掌柜整理来源自华夏时报、证券日报)

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责任编辑:简艳霖

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