【掌柜日报】房企融资动作频繁 弘阳下半年债务增加约30%

　　上市4个月有余的弘阳地产，正走在加速扩张的路上。随之而来的，是杠杆率的攀升。

　　事实上，融资难成本高，资金输血受阻，一直是房企今年的难题。不过，近期境内融资渠道紧俏之外，境外融资颇有回温的趋势。加上年底将至，多家房企纷纷发布境外融资计划。

　　“即使11月份房企融资动作较为频繁，但实际上融资环境还是偏紧的。” 同策咨询研究中心总监张宏伟表示，总体来看，房企的资金链压力依然很大。

　　弘阳拟再融资

　　作为上半年过会的第一家内房股，弘阳地产于今年7月12日登陆H股，为公司募集资金净额约17亿港元，其中六成资金用于开发物业项目或项目实施阶段的建造成本，加速全国化进程。

　　值得关注的是，为了配合上市，弘阳地产去年在土地市场砸下重金。有公开资料显示，据不完全统计，2017年弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。与之相呼应的是，2017年，弘阳地产总负债同比增长率达34.54%。

　　根据同花顺统计数据获悉，2015年至2018年中期，弘阳地产的资产负债率分别为81.64%、81.2%、79.54%和77.82%。

　　但上市4个多月后，弘阳地产拟启动新一轮融资。

　　11月27日，弘阳地产集团有限公司宣布将进行优先票据国际发售，为现有债务进行再融资及一般公司用途，具体金额及利率尚未厘定。

　　公告称，于2018年1月1日至2018年10月31日期间，弘阳地产累计合约销售额为人民币347亿元，较去年同期增加102%。截至本公告日期，公司总债务较2018年6月30日增加约30%，主要因为就其新开发项目进行项目融资所致。

　　有公开资料显示，在上市之前，银行贷款是弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其2015年以来近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。

　　“房企上市后需要不断解决流动性问题，否则资金压力会很大，从而引起经营方面的困境。实际上，上市本身也提供了较好的融资机会，总体上说，弘阳地产进行再融资符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，当然，当前楼市销售是降温的，企业需要想办法找到输血渠道，否则未来偿债压力会大增。

　　机构称杠杆率有变差可能

　　据弘阳地产方面介绍，截至2018年5月31日，公司已开发的90多个项目布局20余个城市，土地储备面积达1154万平方米，目前已经布局华中、华南和西南等多个区域，近50%在二线城市，25%在强三线城市，25%在三、四线城市。

　　上市之后，弘阳地产完成几笔单笔超过10亿元的投资。8月2日，以11.28亿元在佛山摘得一块商住地块；9月25日，以16.4亿元拿下武汉名流置业55.25%的股权。

　　这两笔大的投资，无疑都是为了储备土地，加速全国化扩张。据了解，弘阳地产为弘阳集团贡献了90%左右的收入和EBITDA（税息折旧及摊销前利润），并占弘阳集团总资产和债务的70%以上。

　　标普曾表示，该公司杠杆率略低于弘阳集团，一方面是因为其部分股权资金来自于集团层面的债务，另一方面是因为该公司前不久通过IPO增加了股权资本。

　　“上市帮助弘阳地产拓宽了融资渠道、改善了公司治理。”标普称，公司延续2018年的快速规模扩张，预计其2018年应占销售额较2017年将增长50%以上。该机构预计，弘阳地产对南京市场的依赖将会继续减弱，其2018年南京市场销售额占总销售额比例将从2016年接近65%的水平下降到不足40%。

　　标普称，弘阳地产追求合同销售总额的高增长，计划在未来几年将50%到60%的应占销售额用于土地储备的积累。该机构认为其杠杆率有变差的可能，但如果市场情绪反转，该公司能够控制扩张步伐。通过应占比例较小的合联营安排购置土地的偏好，也有助于降低相关风险。

11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。

据了解，该票据经扣除包销折扣及其他应付估计开支，估计票据发行所得款项净额将为1.77亿美元。弘阳地产拟将该笔款项用于为现有债务再融资，并用于一般企业用途。不排除或根据市场状况、政府政策变更或其他因素调整其计划。

公告显示，本次票据的发售价将为优先票据本金额的100%。利息每半年期末支付，将于每年6月3日及12月3日支付，自2019年6月3日开始。

公告显示，中国国际金融、国泰君安国际、农银国际、建银国际金融及海通国际已获委任为票据发行的联席全球协调人、联席牵头经办人及联席账簿管理人，而交银国际、招银国际、招商证券（香港）及山证国际证券已获委任为票据发行的联席牵头经办人及联席账簿管理人。彼等亦为优先票据的初始买方。

与此同时，弘阳地产可于2020年12月3日前随时及不时选择赎回全部而非部分优先票据，赎回价相等于优先票据本金额的100%，另加截至赎回日期的适用溢价及直至赎回日期的应计及未付利息。

（房掌柜整理自证券日报、观点地产网）