龙头房企销售速度放缓 “碧万保”三家房企囤地不手软

　　尽管房地产市场进入深度调整期，龙头房企去化率也在下降，但房地产企业的分化仍在加剧。昨日，据中国指数研究院监测，2018年前10个月，销售破千亿元房企增至24家，碧桂园突破6000亿元大关。

　　分阵营来看，销售额超千亿元的企业有24家，其中碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均值为5325.9亿元，同比增长率均值为18.9%，碧桂园突破6000亿元大关至6124.3亿元;1000亿元-4000亿元的企业共21家，销售额均值为1617.2亿元，同比增长率均值为62.8%，其中，中梁、正荣、金茂、金科、富力五家企业本月首次跨入千亿元阵营。500亿元-1000亿元的企业有21家，销售额均值为670.4亿元;100亿元-500亿元的企业销售额均值为306.6亿元;TOP100房企门槛升至207.2亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从当下销售数据看，2018年标杆房企刷新历史纪录是必然，但整体来看，上涨速度相比2017年会明显放缓。张大伟表示，随着房地产调控深入，房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的普遍上涨，逐渐出现了龙头房企销售速度放缓的现象。

　　值得关注的是，在全国范围内，已经有10余家品牌房企在打折促销，包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、全民营销、电商优惠等各种降价措施。据记者了解，为了快速回笼资金，不少房企会选择若客户交全款，就可打折数十万元的优惠措施，可见房企的资金压力很大。

　　在销售端遇阻之后，房企只能在融资端努力。实际上，2018年以来，据Wind数据统计，1月份-10月份，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月份房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

　　进入下半年后，不少房企都在忙于融资，而这些融资不再像以往多用来拿地扩张，而是用于还债和补充一般流动资金。而除了少数房企融资成本较低之外，多数房企甚至在进行表外高成本融资。

　　中国指数研究院表示， 从代表房企融资成本来看，行业融资成本虽有小幅上涨，但大型房企融资优势依然明显。代表房企10月份融资成本介于3%-8.5%之间，万科、中海及保利等规模较大且经营稳健的企业融资成本均在5%以下，其中，中海6年期公司债券发行利率仅为4%，显著低于其他企业。

　　中国指数研究院进一步称，总体来看，在楼市及金融“双调控”背景下，房企对资金的需求迫切，许多房企将销售回款作为工作重中之重。其中，布局广泛、发展稳健、资本市场评级较高的大型企业相对易于获得优质资金支持，持续优化企业债务结构;部分房企融资难度较大，同时销售受阻，企业存在资金难以覆盖债务风险，影响企业的持续发展。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、加快现金周转作为稳健发展的重要支撑力。

　　相关新闻：

　　一方面高喊着“活下去”，一方面又豪掷千亿元拿地，龙头企业仍是房地产江湖的主角。中国指数研究院昨日发布的最新数据显示，前十个月，碧桂园、万科、保利继续位列拿地金额榜单前三。其中，碧桂园以1197亿元拿地金额继续位居榜首，万科以1162亿元稳居第二位，保利以888亿元位列第三位。

　　中原地产首席分析师张大伟向上证报记者表示，“碧万保”三家房企的住房销售额排名也位居前列，强者恒强的趋势决定了龙头房企成为拿地的主力。

　　记者注意到，龙头房企在土地市场的优势凸显，土地资源集中度加速提升。中国指数研究院统计显示，排名前十的房企1月至10月拿地总金额达7215亿元，占排名前五十房企的44.3%。

　　长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。1月至10月，排名前十的房企在长三角地区拿地总额达2833亿元，位列首位;中西部和珠三角以2366亿元和1754亿元分列第二、第三位;环渤海地区以1180亿元位居第四位。

　　中原地产研究中心统计数据也显示，前十个月，土地市场依然分化明显，热点城市土地成交量非常高。其中，杭州土地成交突破2300亿元，位居首位。另外，上海、重庆、苏州、郑州、北京卖地超过1000亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向上证报记者表示，从国家统计局公布的前9个月数据来看，土地市场喜忧参半。“今年1月至9月房屋土地购置面积同比增幅为15.7%，意味着土地市场表现较好。但需要注意的是，有很多城市地块流拍，说明市场分化的结构性问题依然如故。”他说。

　　张大伟也向记者表示，虽然销售业绩较好的房企，依然会集中拿地“存粮”，且预计一、二线热点城市的土地市场成交依然活跃，但从三季度情况看，房企拿地意愿比上半年明显减弱。龙头房企积极拿地原因之一是地价合理回归，因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大。

　　据统计，今年热点城市土地的溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。

　　(房掌柜整理自证券日报、上海证券报)