百城住宅库存45个月以来首次显著攀升,环比9个月来首次反弹。市场机构预计四季度将重返上行通道。近日,易居研究院公布的最新数据显示,截至2018年9月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。
数据显示,2015年1月以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势没变。而今年9月库存规模明显增长,同时显著攀升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,“这也意味着,库存走势迎来拐点,四季度将重返上行通道”。
严跃进说:“从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月首次出现同比正增长态势,7至9月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌,但跌幅是在持续收窄的。”
2018年9月,100个城市中,有38个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和镇江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到78%、48%和47%。同时,100个城市中,有62个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、安庆和深圳的同比跌幅较大,跌幅分别为43%、35%和35%。
值得一提的是,横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。严跃进分析指出,“综合历史数据,2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,可以认为,三四线城市的存销比探底已基本完成,四季度将面临反弹的可能”。
“2018年9月全国百城库存数据出现上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略”。在严跃进看来,“库存规模增加,一定程度上也解决了当前城市库存不足和缺货的状态,同时也增加了购房者议价的空间”。
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货币化棚改走势目前或成为三四线楼市走势最大不确定因素。
10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部副部长倪虹针对货币化棚改的最新解释是,根据国务院常务会议要求,针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策,目的是根据不同城市的住房发展状况和水平,“精准施策、因城施策”。这次不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。
根据公开资料,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。
对于棚改,恒大研究院首席研究员夏磊的评价是,“棚户区改造,是过去三年支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量,不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌,也创造出惊人的住房需求、拉动着投资、改变着行业格局,其对推动三四线城市房价地价的影响,有待历史评估。”那么,决策层对于棚改态度的变化又将使三四线楼市走向何方?
棚改“因地制宜”
货币化棚改的争议缘于三四线楼市房价上涨以及库存变化。
国家统计局日前发布的2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,三四线城市涨幅较大。从新房环比来看,西安涨幅高达6.2%,排在首位。其次是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明,涨幅均超过2%。
亿翰研究社提供的数据则显示,截止到2018年上半年,三四线城市库存和去化周期已经处于低位,城市正常去化周期一般在12-18个月,而多数三四线城市去化周期不足10个月,并且未来3至5年内,三四线城市建设用地指标已出现不足。随着三四线城市库存的持续降低,国开行降低货币化安置比重是可预见的。
夏磊认为,棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出,肩负着三四线去库存的历史重任。当前,三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大,继续大力度推行棚改货币化已不合时宜。
据恒大研究院测算,2016年-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平,占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低,房价上涨压力大:当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%,创近年新低; 2015年1月至今,58城商品住宅均价上涨49%,其中2017年1月至今上涨30%。
实际上,早在2017年,决策层就已经多次表态各地方政府要针对货币化棚改“因地制宜”。2017年8月,住建部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》中明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。同年11月,住建部与国家开发银行、农业发展银行联合印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》中更强调,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,但仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
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