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楼市下行房企融资渠道仍在收紧 警惕资金链断裂风险

来源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2018-10-26 05:22:18
[摘要]据不完全统计,2018年下半年以来,已经至少有20起涉房融资计划中止/终止,涉及融资规模超过650亿元

  楼市下行周期,房企的融资环境并未好转。10月25日,据上交所披露,恒大地产发行的中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度呈现“中止”状态。昨日,该项目承销商相关人员回复新京报记者称,属“技术操作失误”,该ABS产品已经“有条件通过”。截至发稿,该ABS产品状态一栏已经更新为“已回复交易所意见”。

  据不完全统计,2018年下半年以来,已经至少有20起涉房融资计划中止/终止,涉及融资规模超过650亿元。业内人预计,短时间内,房企融资环境放宽的可能性很小。

  10月至少8笔涉房融资计划审查中止/终止

  10月25日,从上交所获悉,恒大地产福州公司拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划处于“中止”状态。据了解,该笔ABS产品于今年10月中旬曾处于“中止”状态,10月17日状态更新为“已回复交易所意见”。10月25日,再次处于“中止”状态。

  其承销商相关工作人员表示,事实上,该ABS产品已经“有条件通过”,只不过是有些条件需要落实,今天沟通后准备上传资料时,后台技术操作失误,状态一栏今天晚些时候会更改过来。截至发稿,该ABS产品状态一栏已经更新为“已回复交易所意见”。

  2018年10月份以来,已经有多起涉房融资计划中止/终止。上交所信息显示,截至10月25日,已经至少有8笔涉房融资计划中止或终止审查。诸如,雅居乐拟发行的80亿元非公开发行公司债券“终止”,该笔公司债曾于今年7月“中止”发行。合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券“终止”审查。10月份显示“中止”融资计划的有:中山招商-时代地产购房尾款资产支持专项计划,拟发行金额14.3亿元;奥园集团有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债,拟发行金额10亿元,等等。

  据不完全统计,2018年下半年以来,已经至少有20起涉房融资计划中止/终止审查,涉及融资规模超过650亿元。

  在中止/终止的融资案例中,有不少与住房租赁相关的融资计划。同策咨询研究部总监张宏伟表示,中止/终止的原因,一是应该跟融资计划中的标的资产结构有关系,如果住房租赁资产的比例不高,又打着租赁的名誉融资,就可能会被叫停。此外,现在长租公寓出现金融爆雷,从审批上来说,也可能会相对严格一些。

  债务红线

  时针回拨至两年前。彼时市场火热,虽然各地调控政策密集出台,然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模,中型房企更是其中的典型,不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。

  先有面粉,后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企,在招拍挂市场颇为激进,即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域,也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。

  这些激进的中型房企并没有预料到,仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高,不少房企如今处境不容乐观。

  美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”(即资产价值崩溃的时刻),对于这些激进房企来说并非危言耸听。

  中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示,今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线),少数房企由于杠杆率过高,无法支撑企业的规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。

  明源地产研究院执行主编艾振强向记者表示,冲击千亿元规模的房企,一类是确实有实力的;一类是规模尚可,怕不冲会被吃掉的;而最需要警惕的是第三类,“听到别人喊也跟着一起喊”的,“这类房企既有火爆行情下的支撑,也有老板过度的自信。市场转冷了就比较难过。”

  在多名业界人士看来,规模发展激进的房企,主要隐患在于未能够平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额,却喊出了三千亿元的目标。如果没有调整还在往前冲,这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。

  冲击规模的房企的确在负债率上有显著上升。一个可以佐证的例子是禹洲地产,这家目前规模徘徊在200多亿元规模的房企,喊出来2020年要冲进千亿俱乐部的目标。正是由于追求规模,禹洲目前的净负债率82%,总债务约380亿元人民币,比2017年底的300亿元增加了80亿元。

  与之相似的还有花样年,这同样是一家喊出2020年要完成千亿元销售额的房企,而今年其全年销售目标仅为300亿元。今年上半年,花样年的资产负债率为78.05%;净负债率则由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。

  房企融资监管收紧分析:警惕资金链断裂风险

  同策研究院监测,9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,再创2018年以来新低。

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责任编辑:简艳霖

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