楼市库存跌至50个月最低 机构认为去库存周期已完成

　　“虽然最近房地产调控政策没有放松的迹象，但房地产投资和销售却有小幅改善，1月份至7月份房地产开发投资增速反弹0.5个百分点至10.2%，整体依旧相对平稳。” 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说。

　　从国家统计局发布的具体数据来看，前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

　　1月份至7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1月份至6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长2.3%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%，办公楼销售额下降2.1%，商业营业用房销售额增长5.5%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受采访时表示，房地产开发投资数据是今年表现最好的数据之一。好在两点，第一，全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现反而非常好，不但没有下跌，反而处于高位。第二，开发投资数据依然位于两位数的水平，说明房地产开发投资表现略偏热。一个很重要因素是，当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，这会带来开发投资数据表现比较强劲，利好补库存工作的开展。

　　严跃进表示，从数据可以看出，商品房销售数据表现较好，目前全国房地产销售数据呈现出了“U型”的走势，也说明市场降温的特征减弱，而市场交易上升的可能性增加。今年前7个月此类销售数据同比增幅达到了4.2%的水平，说明当前全国房屋销售有一定的反弹空间。尤其是下半年随着预售证发放节奏的放缓，预计后续市场销售还是可以保持相对强劲的态势。

　　7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

　　中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至50个月最低。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

　　严跃进表示，待售面积的市场数据非常有规律，今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%，这说明全国房地产市场的库存规模越来越少，不过，下滑的速度是放缓的。

从趋势上看，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

而去库存周期基本完成的另一个信号，则来自近期传得沸沸扬扬的国开行总行收回棚改贷款权的新闻。这是一个具有转折意义的市场“暗号”，意即库存去得差不多了。

一位地产老总曾告诉和讯房产，棚改货币化安置提出的背景是国家要积极进行去库存，现在去库存已差不多了，国开行及时收回审批权也说明了国家战略层面的一个及时调整，恰恰是精准调控!

但是，去库存任务只能说“基本完成”。因为根据国家统计局新闻发言人毛盛勇的表述，从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体比较平稳。但是房地产还存在一些结构性矛盾，一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产分析，对于库存来说，接下来县城去库存会继续，所以这类区域棚改方面的力度也会增大。当然对于补库存来说，至少有50%的城市是需要补库存的，尤其是部分地级市也需要加入到补库存的阶段。

在7月12日住建部召开的媒体吹风会上，住建部也明确表示“棚改不会停，但会因地制宜”，具体做法是，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

一方面，国家去库存任务基本完成;另一方面，房企却在积极补库存中。根据国家统计局数据显示，2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%;土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

从数据来看，百强房企在积极拿地。不过，百强房企拿地态度也有着微妙变化，从中也可以看出不同排位段房企怀揣的各自小心思。

根据克而瑞数据，上半年百强房企拿地力度同比减弱，2018年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45，相比2017年0.53仍有一定差距。分梯队看，TOP30的房企拿地销售比均较2017年有大幅下滑。仅销售排名在50以后的房企拿地依然相对积极，拿地销售比达到0.6，高于2017年的0.48。

大量中型房企拿地相对更为积极，显示出追求规模的紧迫感。

不过，在此过程中，房企仍面临资金压力。国家统计局的统计，1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，下降7.9%;利用外资28亿元，下降73.1%;自筹资金25541亿元，增长9.7%;定金及预收款26123亿元，增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元，下降4.0%。