导读:7月下旬以来上市房地产企业接连发布业绩预告,在调控政策下头部房企依然保持高增长态势。截至8月6日,已有19家上市房企(含港股)披露今年前7个月的销售业绩,合计销售额1.68万亿元,同比增长42.85%。沪深两市共计56家上市房企披露2018年中期业绩预告,32家房企业绩预喜。
大房企稳健 中小房企激进
万科发布的销售业绩显示,1-7月累计实现合同销售面积2342.2万平方米,合同销售金额3498.0 亿元,同比上涨11.8%。7月实现合同销售面积306.8万平方米,合同销售金额451.4亿元,与6月单月销售656.3亿元相比有所回落,但比更早前4月、5月的单月销售都要高。在土地方面,7月份万科花费254.38亿元新增东莞、中山、泉州、上海、常熟、无锡、宁波、南京、嘉兴、杭州、徐州、合肥、温州、扬州、唐山、济南、太原、眉山、乌鲁木齐、贵阳等地的33个项目,总占地面积402.3万平方米,计容积率建筑面积848.4万平方米,其中万科权益建筑面积435.6万平方米,需支付权益价款254.38亿元。
1-7月,碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司,共实现(归属于公司股东权益的)合同销售额约3475.1亿元,同比增长44.62%;(归属于公司股东权益的)合同销售建筑面积约3673万平方米,同比增长33.08%。
19家上市房企中,中型房企新城控股突飞猛进。前7个月累计合同销售额约1136.63亿元,同比增长106.05%;累计销售面积约921.28万平方米,同比增长129.96%。7月单月实现合同销售金额约183.52亿元,较去年7月单月的60.76亿元增长202%。今年上半年,新城控股实现销售金额953.11亿元,同比增长94.17%。
此外,中国奥园、花样年控股、龙光地产、建业地产等中小房企今年前7个月合同销售额的同比增幅均超过80%。
上市房企半年报多数预喜 利润上涨是亮点
在销售带动下,不少上市房企上半年的业绩预期也较为明朗。据上证报资讯统计,截至7月31日,A股地产公司中,共有56家公布了半年度业绩预告或快报。其中33家公司预计业绩将实现增长,占比58.93%。
新城控股预期2018上半年,该集团归属于公司权益持有人的合并净利润将较2017上半年增长至少200%;蓝光发展预计公司2018 年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为 5.5亿元到 6.5亿元,同比增加约 94%至129%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.3亿元到 6.3亿元,同比增加约 96%至 133%。
港股房企方面,中国恒大发布正面盈利预告,预期公司2018年上半年净利润较去年同期增长125%以上,核心业务净利润预期较去年同期增长100%以上。这一大幅增长主要是由于提升产品质量,增加产品附加值,降低成本费用,增加交楼面积等。同时,管理层预期,恒大2018年上半年的净负债率进一步下降,预期从去年底的184%降至130%以下。
房企利润上涨将是今年频发的中报中的一大亮点。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东分析,因为房地产采用的是预售制度,卖房的时候开发商记预收账款,而不是营业收入,通常要等大概一年半以后物业交房才能算营业收入,才能计入利润。所以,利润来源于前期销售,也就意味着现在的情况只能代表一年多甚至两年之前业绩状况。
目前来看,2018年上半年,房企销售额增长还是主基调。但在严厉的调控政策下,楼市已经出现下行信号。经过了两年多的扩张,目前许多房企已经感受到了莫大的运营压力。多种因素叠加之下,房企资金状况普遍相对较紧,个别房企已经陷入经营不善的困境。鉴于项目结转周期特点,接下来房企销售将不会过于乐观。尤其有些房企近两年通过收购项目增加土地储备,这些项目虽然成本较低,但涉及股权复杂,改造等项目的周转速度将受到一定影响,接下来房企需谨慎应对。
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随着调控政策持续加码,房地产市场总体平稳运行。据第三方机构统计数据显示,2018年1-7月,TOP100房企销售额稳步增长,其中前10房企的销售额占比达42.1%,且均突破千亿门槛,行业资源加速向头部企业集中。
分阵营来看,碧桂园、恒大与万科3家企业销售额超过3000亿元,均值为3986.9亿元,同比增长率均值为27.4%,碧桂园以4904.7亿元持续领跑;1000-3000亿的企业分别为保利、融创、绿地、中海、龙湖、新城和华润置地,销售额均值为1635.1亿元,同比增长率均值为47.9%。500-1000亿的企业有21家,销售额均值为728.1亿元;100-500亿的企业有69家,销售额均值为244.3亿元;TOP100门槛升至127亿元。
房企拿地方面,2018年1-7月,碧桂园以1079亿元拿地金额继续位居榜首,万科以942亿元稳居第二位,保利以737亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超500亿。TOP10企业1-7月拿地总金额达5719亿元,占TOP50企业的44.2%,较1-6月占比下降0.5个百分点,龙头房企在土地市场的优势凸显,领先地位继续保持。
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