北京推进共有产权住房工作 央行出台支持贷款专项政策

2017年以来，北京市大力推进共有产权住房建设，明确了未来5年供应25万套共有产权住房的目标。为贯彻落实党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求，积极推动北京市共有产权住房试点工作。

近日，人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》（银管发〔2018〕140号，以下简称《通知》），主要内容包括以下几方面：

一是实施差异化信贷政策。按照“分类指导，因地施策”的原则，在国家统一信贷政策的基础上，结合北京市大力发展共有产权住房的实际情况，明确了共有产权住房贷款最低首付比例。根据现行住房信贷政策，购买商品住房家庭在北京无住房且无住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为35%、40%，经适房、自住房等政策性住房最低首付比例为30%；名下有住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为60%、80%。

《通知》规定：适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于 60%。

二是强调居住属性。《通知》结合《北京市共有产权住房管理暂行办法》关于购房人取得产权证5年内限制转让的规定，对共有产权住房购房人取得产权证5年内所享房屋份额的抵押权能作出限制。明确购房人取得不动产权证未满5年的，抵押融资只能用于支付本套住房购房款。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调共有产权住房的居住属性。

三是保障贷款人权益。《通知》明确了商业银行、公积金中心的贷款审批时限，要求贷款机构在受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批。通过合理设定审批时限，推动贷款机构提高审批效率，进一步保障共有产权住房人购房贷款权益。

四是细化抵押登记流程。《通知》结合法律关于按份共有财产设定抵押的相关规定，明确购房人以所享有的房屋份额设定抵押时无需代持机构同意，房屋所在行政区域不动产登记部门依照按份共有财产抵押登记规定办理抵押登记，消除了银行对于共有产权住房办理抵押登记是否需要代持机构出具同意函、抵押登记手续是否较为特殊等问题的疑虑。

截至7月10日，北京市银行累计发放共有产权住房个人贷款147笔，金额8990万元。

对此易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：北京共有产权住房发展有两个很明显的改革导向。第一其作为全国较早的试点城市，各类政策都会创新，尤其是类似贷款政策，都会积极出台政策，这利好全国其他城市的学习和模仿。第二是此类住房未来供应规模加大，本质上也是需要建立更为匹配的贷款政策。所以此次政策出台，其实是为了此类住房的交易保驾护航的。

对于北京此类住房的贷款政策，规定了其适用政策性住房的模式，即为30%。此类政策表述有两个含义。第一此类贷款政策也需要和当前信贷政策进行匹配，不搞特殊化。第二是此类贷款政策总体上比例比较低，这有助于真正实现“共有产权降低购房压力”的目标。当然政策也规定，此类住房交易也会考虑到首套和非首套的概念，若是认购此类住房前有过贷款记录，那么是需要有60%的首付比例的，这其实对于部分有过贷款记录的人来说相对会增加成本。

另外此类住房的抵押方面也给予了便利，即购房者可以将其享有份额的共有产权住房进行抵押，而不需要代持机构开具证明等，这其实也是房地产贷款贷款中的创新，有助于在实务操作中真正推进抵押业务，防范扯皮等，抵押工作到位了，那么此类房产认购的积极性也会增加。