房地产调控仍将保持从严态势 以抑制房价非理性上涨

　　今年以来，随着一系列楼市调控政策密集出台，房地产市场趋于稳健。国家统计局7月17日发布数据显示，6月一线城市商品房价格保持平稳，调控效果初显;二三线城市则受人才大战、棚改货币化安置影响，涨势仍存。多位业内人士表示，下半年，我国房地产调控仍将保持从严态势，以抑制房价非理性上涨。

　　一线城市调控效果初显

　　7月17日，国家统计局公布了6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数，以及15个热点城市新建商品住宅销售价格变动情况。

　　数据显示，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。从环比看，涨幅也仅为0.6%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，6月各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，促进了房地产市场健康发展。

　　据7月17日自然资源部授权编制的全国主要城市地价监测报告显示，在调控总体从严背景下，今年二季度，热点城市调控效果显著，楼市价格上涨预期回落，市场趋向理性。20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落;9个城市住宅地价同比、环比涨幅均有所放缓。

　　以北京为例，中原地产研究中心数据显示，北京自去年发布“3·17”楼市新政以来，全市新建商品住宅合计签约23388套，成交量同比下降48.7%，刷新历史最低纪录，而二手房仅签约120821套，同比下跌52.6%。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，由于一线城市的调控政策相对较严，新房价格相对平稳或小幅上涨，预计今年下半年市场涨幅还将进一步收窄。

　　二三线城市有待降温

　　相对于一线城市房价趋于平稳，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月有所扩大。而35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6%和4.3%。

　　全国主要城市地价监测报告显示，人才引进政策和非热点城市调控力度宽松，刺激了各类需求，部分城市出现相对明显的升温。其中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行。

　　针对楼市高温向二三线城市传导的情况，张大伟指出，“最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加摇号政策刺激，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。部分城市出现了局部成交热，这也是导致楼市依然火热的原因”。

　　7月16日，在解读全国房地产开发投资和销售双双上涨时，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力比较大。下一步，还将加强和完善宏观调控。

　　下半年需关注供应端

　　据中原地产统计，2018年上半年，全国出台的大大小小的楼市调控政策高达192次。叠加7月初的这轮调控，年内调控措施已经超过210次。

　　由于调控节奏并未明显放缓，甚至还有提速，分析人士普遍认为，这意味着今年下半年楼市将面临政策高压。

　　张大伟表示，预计下半年楼市调控力度将全面超过上半年。在具体措施上，一方面，对于政策调控不够严厉的三四线城市来说，现有调控政策升级将是主要方向;另一方面，对于热点一二线城市来说，在“控”的基础上，微调手段也将不断出台，从而使政策不断合理化，并堵住漏洞。

　　中信建投在一份报告中指出，下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。

　　该机构表示，除了传统的“四限”政策的复制，下半年会有很多新增的“补丁”政策出台。

　　其中，在需求端打击投机炒作。具体做法为：购房对象口径调整;人才落户购房的条件升级;限制企业买房;优先刚需购房。长沙、成都等城市对人才落户政策的修补和收紧，将可能在越来越多的城市出现。西安、上海等城市的限制企业购房等做法，也可能被更多城市复制。

　　该机构指出，相比需求端政策，更应该关注供应端。因为，“当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境，而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决，个别城市的乱象还是会时有发生。”因此，“行政化的手段是必要的”，规范市场秩序、强化住房供应、管控预售价格都是可能的做法。

　　中信建投还表示，下半年的市场供给规模将进一步释放，一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰，另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下，房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼。这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进则持有不同看法，他表示，三季度是市场面临利空消息最多的时段，房地产市场成交规模可能会出现下滑，甚至同比负增长。到第四季度，企业出于冲击年度业绩的考虑，有可能加快推货节奏，并促进交易量提升。