中小房企债务违约现象爆发 开发商多方拓路融资解渴

　　资金是房企的命门。同策咨询研究院最新数据显示，5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。今年以来，包括上海宝龙、花样年、合生创展、富力地产等在内的多家房企中止公司债发行。

　　与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　云房集团相关负责人，表示相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况，至于更多详细情况不方便透露或回函。

　　中小房企债务违约爆发

　　Wind统计数据显示，2014年共发生6只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1~5月债券违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。

　　而具体到房地产行业，根据财联社报道，近日，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　据了解，截至2018年5月26日，京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期，京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元，目前尚欠借款本金2.8亿元，利息约0.5亿元。同时，京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单，原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。

　　国家企业信用信息公示系统显示，云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日，经营范围包括：房地产开发及经营;计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照相器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。

　　记者致电京鹏地产联系电话，语音提示对方号码已经停止使用，记者就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面，截至发稿未获回应。

　　另据悉，由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围，触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条款，发行人或合并范围内子公司债务出现违约，或宽限期到期后应付未付的，视同发生违约，需启动投资者保护机制。记者致电致函云房集团相关负责人进行求证，截至发稿未对具体问题进行回应。

　　同时记者采访中了解到，恒盛地产(00845.HK)2017年报显示，截至2017年12月31日，恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)。

　　恒盛地产在年报中提到：“除以上所述外，诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明，本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件，于2017年12月31日，该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约，而其中17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”

　　“随着土地融资、偿债周期到来，如果没有供应能力匹配，最终所有的土地融资有可能带来极为可怕的经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展近日在公开场合指出，加杠杆后偿债周期一到，房企很容易因偿债能力不足出现问题。

　　统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

　　同策咨询研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。

　　宝龙等多家房企中止公司债发行

　　2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产(00960.HK)、富力地产、合生创展、花样年、泰禾(000732.SZ)等十几家房企的债券发行中止。

　　根据同策咨询研究院的统计数据，2018年5月，同策咨询研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元，环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额，融资情况不容乐观。

　　今年6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股(000979.SZ)、泰禾集团(20.030, 0.35, 1.78%)提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态，这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。

　　据了解，今年4月，上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后，包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。

　　其中，5月25日花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此，花样年相关负责人对记者表示，该项债券不是被中止，而是由于为调高评级，公司主动延迟发债，从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。