多城库存出现同比下滑态势 三四线城市去化速度加快

　　在各地调控措施作用下，房地产行业去库存效果明显。易居房地产研究院13日发布的全国100个城市新建商品住宅库存数据显示，截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

　　易居研究院数据显示，截至5月底，一线、二线、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099万、22061万和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。

　　“三类城市库存规模均有下滑，与5月份的市场交易态势有关。”易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，二线城市同比跌幅最大，可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

　　100个城市中，有73个城市的库存出现同比下滑态势，其中大连、杭州和金华同比跌幅较大，分别为53%、49%和41%;有27个城市库存出现同比增长，其中合肥、珠海和惠州三个城市的库存上升幅度较大，增幅分别达到111%、95%和55%。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，带动百城库存规模整体下跌。

　　严跃进表示，地方政府去库存政策和房企的快周转策略，综合影响了房地产市场的库存规模。“5月份房企推盘节奏有所加快，有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市施行了更为宽松的供应策略。另外，一部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。”

　　5月份，100个城市新建商品住宅供应量为4482万平方米，成交量为5161万平方米，这种供小于求的态势已连续六个月出现。从存销比结构来看，5月份，百城商品住宅存销比为9.8个月，意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份的10.3个月有所下滑。其中，一线、二线、三四线各类城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、9.5个月和9.8个月，较4月份均有收窄。

　　严跃进认为，当前限价政策依然严厉，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于进一步缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。“在部分城市一二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，也会刺激购房者积极入市，进而带来去化周期继续收窄。”

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　　随着“红五月”市场交易量的提升，全国百城住宅库存再次降低。截至5月底，全国百城住宅库存已经连续34个月减少。

　　截至2018年5月底，据易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存数据显示，总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。该规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

　　值得一提的是，在100个城市中，有73个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、49%和41%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

　　住宅库存的下跌，意味着消化周期的缩短，导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。

　　另一组数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，鉴于房地产行业特性，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见，百城住宅库存规模偏小，不足10个月就可以卖完。

　　具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为12.6个月、9.5个月和9.8个月，三类城市消化周期均有收窄的态势。

　　更重要的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2010年以来的月度最低值，即最近9年中三、四线城市的去化周期达到了最低值。有24个城市的存销比小于6个月，其中多为三、四线城市。

　　严跃进表示，得益于三、四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力，三、四线城市去化速度加快。整体来看，从周期上推算，预计到了今年第四季度，部分城市库存不足的矛盾会得到有效缓和。

　　值得注意的是，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市已经有“开闸放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

　　严跃进称，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时，在部分城市一、二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，这会刺激购房者积极入市，进而也会带来去化周期的继续收窄。

　　(房掌柜整理自经济参考报、证券日报)