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楼市迎来调控小高峰 一二线城市土地出让冰火两重天

来源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2018-06-07 10:49:01
[摘要]从本周甚至是今年以来出台的各项楼市调控政策来看,充分说明了“房住不炒”不是简单的阶段性口号,而是当前住房制度改革和构建房地产市场长效机制中的一个总指导思想

  2018年楼市政策主基调依然是从紧、从严,预计今年的政策强度和密度将不亚于去年。

  继住建部就房地产调控问题约谈12个城市后,各地再次迎来新一轮密集调控小高峰,尤其是6月4日、6月5日两天,更有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧调控。

  上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从本周甚至是今年以来出台的各项楼市调控政策来看,充分说明了“房住不炒”不是简单的阶段性口号,而是当前住房制度改革和构建房地产市场长效机制中的一个总指导思想。所以,调控加码本身也是采取了基于市场表现来做调控的思路,即哪里出现不稳定因素,哪里就会进一步出台管控的细则性文件。

  记者梳理本周以来各地出台的调控内容来看,限售政策依然是主要内容。

  6月5日,天津发布调控升级方案,加强购房人购房资格审查,同时严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格实施“三价联控”原则。6月5日,徐州也发文进一步落实限售政策,称商品房领证至少满2年才能上市交易;6月4日,宜昌明确,在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易;6月4日,西安也发布通知要求即日起在全市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作。

  “严管市场、规范市场、引导市场,这应该是当前政策出台中的一个重要内容。”在严跃进看来,对于当前房地产调控政策来说,其做法主要体现为以下三种:一是积极进行住房租赁市场发展,二是积极推进限售等政策,三是对于房地产交易秩序进行管控,进而利好市场交易的稳定发展。总体上说,政策的持续性和稳定性以及在“房住不炒”的指导背景下,都会促使房地产市场的全面稳定发展。

  据不完全统计,年内发布的各项房地产调控政策已超过160次。

  对此,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,从当前市场情况来看,2018年楼市政策主基调依然是从紧、从严,同时预计今年的政策强度和密度将不亚于2017年。从政策角度而言,未来各地除了做好差别化调控、着力构建长效调控机制外,进一步推进租购并举格局的形成,也是2018年各城调控聚焦的主要内容。

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  6月5日,上海易居房地产研究院发布的《40城土地市场报告》显示,5月份一线城市土地市场量价齐跌,4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米,环比下降79.2%,同比下降79.4%;成交均价为每平方米11593.3元,环比下降7.5%,同比下降20.1%。

  同日,中原地产研究中心发布的数据则显示,5月份50个热点城市土地出让金总额高达3130亿元,同比上涨111.5%。其中,土地出让金收入超百亿元的城市有杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥7个城市。

  分析人士称,对比这两组数据,可以看到今年土地市场已经出现明显分化,一二线城市明显冰火两重天。其中,一线城市在2015年一路上涨后,土地市场相对冷清,5月份土地收入超百亿元的均为二三线城市。

  在一线城市中,北京5月份土地市场出现零成交。从今年前五个月来看,土地供应仅有16宗,宅地供应8宗,与去年同期的土地供应44宗、住宅用地供应21宗相比,供应量与成交量明显减少。

  出现这一现象的原因与北京这几个月土地供应相对不多有关。同时,限价房、共有产权房等多种性质用地供应增加,对开发商来说,更为受限且不确定因素增加,导致观望情绪加大。数据显示,北京已有6宗土地交易流拍。

  中原地产首席分析师张大伟表示,在楼市调控之下,热点城市土地溢价率不高,约为10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。但成交金额依然刷新了历史纪录。

  数据显示,1月份至5月份,50个热点城市合计土地出让金高达1.5万亿元,比2017年同期的9503亿元上涨幅度高达57.6%。最高的杭州卖地1391亿元,同比上涨246%,苏州上涨77%。从金额看,包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市的出让金收入全部超过500亿元。

  从这些数据来看,热点二线城市土地交易较为活跃。观察人士称,在政策调控趋紧的情况下,一个重要的推动因素是不少二线城市推出人才吸引计划,降低了人才引入的门槛,对当地房地产市场有直接推动,也间接带动了土地市场。

  另外,三四线城市土地市场也明显活跃。今年,不少房地产企业进入三四线城市拿地,推高了这些城市的土地出让金。

  张大伟梳理发现,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州等20个三四线城市,卖地金额在2018年都出现了非常明显的上涨现象,超过了100亿元。

  分析人士认为,下半年土地市场变数仍大。一线城市可能加大土地供应节奏。同时,因三四线城市地价上涨较快,未来有进一步压缩空间。

  (房掌柜整理自经济日报、证券日报)

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责任编辑:简艳霖

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