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50大热点城市卖地金额1.39万亿 空置房不应成调控盲区

来源:房掌柜  整理 桂林房掌柜  2018-05-29 11:09:56
[摘要]三四线城市中,佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等城市卖地金额均超过100亿,上涨明

  中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年5月28日,全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿,同比2017年同期的9360亿上涨48.3%,多卖了4520亿。与此同时,热点城市溢价率基本在10%左右,和往年相比明显降低。

  数据显示,杭州市土地出让金位列50城第一,达1244亿,同比上涨210%。热点城市中,包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个城市卖地均超过200亿。

  三四线城市中,佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等城市卖地金额均超过100亿,上涨明显。

  值得注意的是,在楼市持续调控下,房企抢地积极性有所降低,大部分城市土地成交溢价率明显下行。从热点城市来看,土地溢价率基本平稳,大部分城市保持低位。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率24%,今年截至目前为13%。

  “热点张城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产首席分析师张大伟向中国经济网表示,“土地市场在系列调控影响下有所退烧,但成交金额依然在高位。”

  大伟认为,一二线城市房企拿地积极性较高,出现的流标主要是地块有多重复杂属性;三四线城市土地市场明显活跃,2018年大量房企进入三四线城市拿地,推动热点城市的土地销售额历史同期记录。不过,在全国一二线城市严格调控下,房企资金压力越来越大,对非优质地块的积极性降低。

  张大伟预计,“2018年楼市将继续严格调控,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,但为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。”

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  近日,成都、杭州、深圳等地分别以“7万人排队”“2天冻结资金300亿”“先交纳500万诚意金再抽签”为典型特征再次上演抢房大战。人们在关切之余,不能不思考这样一个问题:以限购、限贷、限价、提高交易成本为主要内容的调控政策,实施区域越来越广、执行力度越来越强,可楼市过热现象不仅没有得到扭转,反而有愈演愈烈之势。这究竟是为什么?

  纵观各级政府先后出台的各种楼市政策,尽管数量众多,但是一旦结合我国房地产的实际情况,这些政策就总让人有一种“隔靴搔痒”的感觉,因为它们并没有触及到楼市问题的根本。其结果就只能是,政府似乎已使出了九牛二虎之力,可市场上依然是一房难求,房价也继续“芝麻开花节节高”。

  之所以说楼市政策没有触及到问题的根本,是因为这些政策大多指向的都是楼市增量部分,而楼市存量部分涉及得非常少,即便有所涉及,也只是与交易环节相关,持有环节一直是政策“盲区”。

  而中国楼市最大的问题恰恰出在存量房的持有环节上。具体地说,就是存量房用于自住或出租的比率偏低,空置率过高。根据国际通常标准,商品房空置率在5%-10%之间可视为正常水准,而我国商品房空置率却长期处在20%-30%之间(其中二线城市高于一线城市,而三四线城市又高于二线城市),远远超出了正常水准。

  房子的根本用途是供人居住的,一旦空置就意味着其基本功能未能得到有效发挥。从整个社会来看,这无疑是一种巨大的资源浪费。

  现在楼市调控常常说的一个词叫:“房住不炒”,意思是房子是用来住的而不是用来炒作的。其政策导向非常明确,但遗憾的是,据此出台的调控政策都是指向楼市增量部分,结果是除了刚需之外,其他人买房都越来越困难了,甚至连一些改善性住房需求也难以得到合理满足。

  当我们把目光调换一个方向,就会发现楼市最大问题之所在,调控政策却未能有效覆盖,以至于成为“盲区”:这就是分散在全国各城镇、总量高达几千万套、没有发挥正常居住功能的各种类型和档次的空置房。

  为什么楼市调控目标要瞄向空置房?因为从实际情况来看,这些房产只有极少数是持有人留做未来自住的,其余部分持有目的只有一个:将其作为投 资品,待其升 值到自己满意水平时再择机抛售兑现,以期获取巨额投 资收益。说白了,这些房子就是用来“炒”的。

  既然如此,“房住不炒”的政策导向就不应该让这些空置房成为政策“盲区”。那么,什么样的政策措施才能有效降低我国当前高企的楼市空置率呢?

  根本的方法大家早已有共识,即全面开征房产税。房产税是向房产所有人征收的难以转嫁的直接税,与现在实际征收的各种房地产税完全不同。对于房产持有人来说,该税每年都要交纳,是一种持续的负担。随着房产价格的上涨,其应缴纳的税额还会相应增加。因此,开征房产税可以在很大程度上减弱乃至于彻底消除房产持有人继续持有多套房产的意愿。一旦房产持有人竞相抛售多余的房产,那么,就整个社会来说,处于空置状态的房产数量就会随之下降。当原来空置的房产通过抛售转移到有安居需求的人手上时,一方面,可以让过高的楼市空置率明显下降,另一方面,也直接减少了市场上对增量住房的需求,从而使楼市一级市场过热状态得到改观。

  在持续的税收负担压力之下,那些仍想持有多套房产的人也不会无动于衷,出租房产的意愿必将显著增强。原因很简单:收取租金可以在一定程度上减轻甚至于完全抵消其税收负担。一旦空置的房产被出租了出去,那么,它同样有助于过高楼市空置率的下降。

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责任编辑:简艳霖

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