上海新房供求渐趋缓和 前期新房摇号过热现行情消退

　　在4月的供应高峰后，5月的申城新房市场供应出现了明显的回落，根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截止24日，5月以来，全市共有10个新建商品住宅项目推盘，共计推出房源2200套。

　　从5月新推盘的摇号情况来看，仅有紫竹半岛花园一个项目的摇号人数多于推盘量，其他项目的摇号人数与推盘量均有较明显的差距，御品园林、禹洲雍贤府、同润金色橘苑等楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下，特别是御品园林的摇号人数只相当于推盘量的11%。随着4月供应端的放量，供不应求的情况在新房市场出现得越来越少，市场预期总体趋向于理性。当然，不同新盘项目摇号情况的差异依然存在，受到多种因素的影响。

　　5月主要推盘项目摇号情况

　　第一，推出房源的受众群体对摇号情况有着较大的影响。例如，御品园林本次推出的均为别墅房源，套均面积高达343平方米，这样的大型别墅项目，其受众群体是十分有限的，这是导致其摇号参与人数稀少的重要原因之一；同样推出别墅房源的海德花园，摇号人数也较少。

　　此外，一些位置过于偏远的楼盘，由于其在交通和配套设施方面的劣势，其购房群体也较为有限，如摇号比重较低的临港万祥的同润金色橘苑，本身就处于上海东南角，距离轨道交通站点距离又在4公里以上。

　　第二，项目自身的是否具备区位上的稀缺性，也是影响摇号的重要因素。紫竹半岛花园之所以摇号人数远多于推盘量，这与该项目是吴泾地区新房市场近几年以来的“独苗”，有着十分密切的关系。吴泾板块其他新建商品住宅项目的上一次大批量推盘，尚要追溯到2013年的嘉怡水岸丽苑，此后板块内的新房推盘基本为紫竹半岛花园所垄断。

　　而诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块，本来就是近年新房推盘较为集中的区域，今年以来的推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大的消耗，板块内定位近似的新房、次新房项目，也形成了一定的竞争。浦东北蔡的成山汇郡苑没有出现之前多个市区项目摇号供不应求的情况，也与相距不远的前滩项目之前消耗了不少有效需求有关。

　　第三，价格因素对于摇号情况也有显著的影响。今年以来，摇号情况较好的楼盘，往往是一些价位低于周边二手次新房的项目。反而言之，如果失去了价格方面的优势，项目的去化就很容易放缓。例如摇号比重不足三成的深城投十一街区，其报价在3.89-4.39万元，相较周边的佳兆业壹号、嘉宝紫提湾、东方豪园等项目没有明显的价格优势。

　　深城投十一街区与周边主要二手房项目报价情况

　　数据来源：上海链家市场研究部

　　上海链家市场分析师赵葆根表示：前期部分新房项目摇号过热的行情，是之前供应量较低，需求长期积累所造成的。随着4月以来供应端的放量，供求关系得到了进一步的调节。将有更多的新房项目，面对着目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题，这都将增加它们以价换量的压力。对于意图在新房市场入市的购房者而言，也应该在供求关系趋向缓和的情况下，进一步保持理性步调。