炒房客尴尬了！ 多城楼市实施新售商品住宅公证摇号

　　楼市调控方向将继续不动摇!

　　5月9日，住建部负责人在约谈了成都、太原等政府负责人时再次强调，要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　对于部分城市的新建商品住宅销售市场来说，2018年引入“摇号”机制。自2017年5月南京首次尝试新楼盘公证摇号后，目前全国已有杭州、西安、成都、长沙等7个城市实施新售商品住宅公证摇号。与此同时，包括上述城市在内，已有多个城市实施了较严格的预售证管理发放制度。

　　近日跟踪多个城市相关楼盘摇号，无论是投资客、普通购房者还是房企，公证“摇号”机制是一个新的课题，但可以肯定的一点是，炒房客被阻在门外。某些环节待完善。

　　对于多个城市实施的新建商品住宅公证摇号制度，房地产分析人士给出了正面评价。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在房源不足的情况下，通过摇号政策进行管控，继而让棚改、首套等购房者优先购房。尽管调控政策持续收紧，但可以看出对刚需购房者支持力度很大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，摇号政策出台原因主要是相关城市被限价的房子需求旺盛，而部分开发商拒绝公积金贷款甚至要求全款，导致刚需购买难度加大。预计未来会有更多城市出台公证摇号制度，确保政策倾斜刚需。

　　以杭州为例，近日开盘的相关楼盘中，无房家庭摇号中签概率较高。在5月3日开盘的四个楼盘中，无房家庭中签概率最高的达到43%。

　　“基本来说，无房家庭通过摇号买房难度不大。”周萍说。

　　摇号制度可能产生马太效应。上述房企负责人坦言，对于开发商而言，摇号中签率就像市场调查数据一样，能够分析出购房者的价值取向。如果有的地方长期中签率低，说明更多人愿意在这个地方投入购买力，后续有可能助推当地土地出让市场的价格。而那些无人问津的区域，会让开发商再去拿地时望而却步。

　　摇号制度本身怎样确保公平公开，是众多受访者关注的问题。“有的开发商在现场摇号，有的直接在网上公布结果。虽然摇出来的号确实是现场随机的，但如果找人头户增加概率呢?”周萍说。

　　“南京之前爆出过开发商找人头给关系户摇号的事情，后来被举报查处了。”高先生表示。

　　作为公证人员，蒋效表示，公证只是摇号的一环，监管部门还需对摇号过程加强稽查。“即使是弃购，也要让其他人知道房子顺延摇号到哪一户，全程跟踪才能确保公平。”

　　其他群体适应摇号机制

　　在新摇号机制下，监督者、执行者和刚需人群也在努力适应。

　　蒋效是中部C市某公证处人员，自他所在的城市2018年启动楼市摇号政策以来，蒋效就参与了相关楼盘的摇号设计。“领导每次去住建局开会，总会带回来一沓要求，需加班加点整改。包括设计摇号、报批、跟进、数据导入等环节。”蒋效说，开春后基本没有休息过。“有时候还要接人情电话，又是一通解释：我们这个制度是公平公正的。”

　　同学小孙就不少打电话给蒋效。小孙刚生了二胎，想要换个大房子，在C市，摇号前并不紧俏的新盘，在摇号之下变得火热。

　　去年10月27日，长沙市住建委下发了《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》的通知(长住建发〔2017〕172号)指出，该市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。

　　而对于房企来说，相关城市的摇号制度倒逼房企在销售策略上有所改变。某中型房企上海分公司负责人近日对中国证券报记者坦言，由于该房企所布局的长三角重点城市基本都有摇号政策。该房企在2017年工作会议上强调要实行“加快周转”策略。“对比于碧桂园等一线房企，我们提出的要求基本是8至9个月(从拿到土地到项目开盘)。对于远郊或城市边缘的摇号盘，总部要求以加快周转为主，不光是在长三角，我们在中西部的分公司也严格要求加快周转。”该负责人称。

　　但该负责人表示，“有的盘也要等一等。”他所说的主要是一线城市的中高端盘。以上海为例，该房企2017年在上海的某盘大约在6万元/平方米。但该房企调整策略，决定推迟等待。“结果今年的限价上调，这个盘大约可以卖到近8万元/平方米。”

　　对监管部门而言，新盘公证摇号，预售证核准管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盘。中部C市接近住建监管部门人士对中国证券报记者表示，目前该市从限购、限贷和摇号等各个层面形成了初步监管体系。“很重要的是，这两年，监管所需信息获取顺畅，以前银行的数据不会给住建部门，住建部门的数据也不会给银行，现在都打通了。”

　　炒友共勉还是摇不上

　　五十多岁的周萍在嘉善当地是个小有名气的炒房客。因多年经营服装厂，认识全国各地的客商，可谓消息灵通人士。十几年下来，南到海口，北到京津冀，她在多城购房甚有斩获，也带动身边亲朋好友一起加入。

　　剖析自己的炒房套路，周萍说，“我属于追涨型炒客，一旦确定某地房价处在涨升通道就杀进去。”这招在2016年以前屡试不爽。2014年周萍看北京的客户杀入固安、燕郊等环京楼市，也小试牛刀，并在2016年底出货，稳赚一笔。2015年开始，她主打成都、杭州等价格相对便宜的二线城市。“2015年成都高新区一带的房价也就万把块钱，现在基本涨到两万多元。”她说。