融创中国跃级路径难以复制！ 并购开启规模扩张之门

　　纵观中国房企发展历史，成功或失败路径可能相似，但融创中国的跃级路径难以复制。如果说调控为其发展创造了机遇，那么并购真正开启了规模扩张之门。

　　自2010年上市以来，融创中国(01918.HK)是中国房企中实现“销售额跨越式增长”的典型黑马。从上市之初仅83.3亿销售额，到如今的3600亿，融创销售额增长约43倍。

　　在顺驰年代，孙宏斌曾被评价为“到处拿地的偏执狂”，而纵观融创中国多年扩张逻辑，他反复强调的是“地不能买贵”。在控制拿地风险的同时，融创意外开启了并购大门。这不仅令公司规模和利润迅速增长，也令其避开了哄抢高价地的局面。

　　借助调控带来的弯道超车机遇，融创中国从上市之初排名在行业40位之外，跃升至2017年位列排行榜第4名。

　　43倍跃级

　　如果在中国房企中寻找一匹跃级“黑马”，确实非融创中国莫属。

　　2010年10月，融创中国闯关上市成功。尽管这是一家曾经充满“故事”的公司，但当时，无论是土地储备、开发面积还是销售额，其都是一家“小公司”。招股书显示，彼时融创土地储备仅590万平方米，在天津拥有五个项目，北京两个、重庆两个、无锡三个、苏州一个项目。那一年其销售额83.3亿，过百亿销售的房企在中国有40家。

　　今非昔比。2017年财报显示，融创新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的储备在内，融创拥有土地储备共约2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，超96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

　　土地储备的大幅扩张也令其销售额跨越式增长。2017年融创实现合同销售金额3620.1亿，同比大增140.3%，位列行业第四;权益合同销售金额2656.0亿，同比增155.5%。其在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五，27个核心城市销售排名位列前十。

　　近8年来，融创中国年度销售额数据分别是83.3亿、192亿、356亿、547亿、658亿、682亿、1506亿及2017年的3620亿。根据21世纪经济报道记者计算，8年间，融创中国销售额实现了43倍增长、五个年份销售额大幅增长。

　　随之带来的是利润释放。财报显示，2017年公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%;毛利136.3亿元，同比增长181.1%;毛利率20.7%，同比提升7个百分点。公司拥有人应占溢利110.0亿，同比大增344%;公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。融创建议派发2017年度末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。

　　值得注意的是，规模扩张与高利润率很难兼得。21世纪经济报道记者注意到，上市以来，融创中国净利润率表现一般，2016年其净利润率一度低至8.31%。另外，规模扩张与总负债增长同步。2010年，融创中国总负债仅110.86亿，但2017年这一数字达5624.64亿，负债总额高达50倍。

　　不过截至2017年末，融创拥有账面现金及现金等价物967.2亿，同比增长38.5%，营运资金充裕，位居安全水平。

　　业绩大幅增长

　　2017年对于房地产开发商而言，几家欢乐几家愁，房地产市场分化进一步加剧，行业集中度进一步提升，百亿规模房企达到144家，所占市场份额提升至60%以上，尤其是前十名房地产市场份额已经占到24%。

　　2017年同样是融创中国业绩爆发的一年，销售额从2016年1553亿元增长至3620.1亿元，轻松实现翻番，在房地产开发企业排名上升至第4位，如果从2007年孙宏斌将业务重心转移到融创中国算起，融创10年业绩增长了120倍。

　　融创中国对全国市场分为八大区域，环渤海和长三角为主的北京、华北、上海、东南等4个区域成为融创中国业绩主要贡献区域，北京、华北两大区域总计为融创贡献了1306亿元销售额，上海、东南两大区域总计贡献了1201亿元。

　　但从区域来说，华北区域贡献最大，全年共销售额699.5亿元，其次是上海区域销售额688.6亿元，第三名北京区域为606.5亿元，最早进入的重庆为主的西南区域也贡献了540亿元，东南区域销售为512.5亿元。

　　另外，近年崛起的华中区域，2017年为融创贡献了252亿元合同销售金额，而2015年新进入的广深区域和海南区域合同销售金额分别为194.5亿元和126.5亿元。尤其是上海、天津、重庆、杭州、武汉等城市贡献较大。

　　其实，2016年10月份时，融创的合同销售金额才首次突破千亿规模，而前一年2015年的合同销售金额不过681.2亿元。也就是说，融创的销售业绩连续两年实现翻番，对于一个千亿级别的企业来说，这样的速度并不多见。

　　不仅仅是合同销售金额的大幅度增长，在2017年财报中，融创中国的利润也进一步兑现，全年实现营业收入658.7亿元，同比去年增长86.4%，归属母公司股东净利润为110亿元，同比增长344%。

　　从近三年净利润来说，融创2015年净利润是32.98亿元，2016年是24.78亿元，在芸芸众房企中，这一盈利能力似乎与业绩规模并不匹配，但2017年融创的净利快速释放，增长了三倍以上，这意味着，融创模式的优势正在凸显。