碧桂园“另辟蹊径”：分拆物业 再战港交所谋求上市

　　在撤回A股IPO申请3个月后，碧桂园于3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

　　对于分拆原因，碧桂园方面表示，分拆将使集团物业管理板块取得独立上市地位及独立集资平台，直接进入股权、债务融资资本市场，为其现有营运及日后扩张提供资金，不需再依赖母公司，从而加速扩张并改善其营运及财务表现。

　　碧桂园最初理想的上市目的地实际上是A股，而非港股。彼时行业的大体情况是，从房企内部剥离出来的物业公司往往将上市地点选择在港交所，包括彩生活、绿城服务和中海物业。国泰君安分析师刘斐凡曾表示，碧桂园“另辟蹊径”，乃由于相对于H股来说，A股的估值水平比较高，而且市场空间也比较大，便于企业融资。

　　第一太平戴维斯副董事长张子涛也曾表示赞同，他认为，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度，因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。

　　据悉，2016年9月份，碧桂园便启动了分拆计划，彼时，预计在A股发行不超过4010万股，预计募集资金额为11.25亿元。募集资金中的1.52亿元用于信息化升级改造项目、2.43亿元用于社区智能化改造项目、6.60亿元用于市场拓展项目、7045万元用于社区服务中心项目。

　　不过，就在2017年年末碧桂园物业A股IPO的冲刺阶段，公司宣布暂停其在上交所的IPO。

　　然而在将近两年的筹备后，碧桂园还是不得不放弃物业服务在A股上市的机会，并于去年12月宣布撤回于上交所的建议分拆申请。接近碧桂园物业人士曾透露，之所以宣布停止A股上市，主要还是因为政策的变化，房地产企业仍受到某些限制，“开发商背景的物业公司要在A股上市还有很长一段路要走”。

　　“现在A股太慢了。”刘斐凡表示，“A股现在把重点放在‘独角兽创新’和CDR(中国存托凭证)的推出，房地产企业的上市肯定要往后延，这是一个很重要的原因。”

　　时移势迁，如今碧桂园物业服务所面对的资本市场状况已不同于当初，这也使得港股不再是一个次于A股的选择。“现在港股的地产和物业的估值和A股没有多大差别，同时上市的流程相对简单，而且已经有分拆上市的案例，就是中海物业，所以说上市的阻力也比较小。”刘斐凡表示。

　　“我对他上市还是比较乐观的。”刘斐凡补充道：“碧桂园本来做的就是大社区，本来配套就很好，教育或者其它也可以成为物业的内容。如果物业能够上市，(对于碧桂园)无疑是一个比较明显的增强。”

　　实际上，业内对于物业服务行业的未来仍持乐观态度。

　　国海证券的研究报告显示，存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2年—3年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。尤其是百强物业过去十年间平均营收CAGR(年复合增长率)高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显。

　　“当前优质港股龙头公司呈高成长、低估值状态，三家港股上市的物业管理龙头绿城服务、中海物业、彩生活2013年-2016年净利润CAGR分别为55%、44%、62%，再考虑社区资源价值和未来增值业务空间，结合当前估值水平看，龙头物管企业的投资价值凸显。”国海证券分析师张蕾表示。

　　而根据此前碧桂园物业的招股书显示，其2014年、2015年、2016年以及2017年上半年的营业收入分别为12.07亿元、16.72亿元、23.58亿元、14.15亿元;归母净利润分别为1.2亿元、2.31亿元、3.58亿元、2.22亿元。截至2017年6月末，碧桂园物业的物业管理项目数量接近700个，合同管理面积为2.47亿平方米。虽然管理面积较彩生活等尚有一定差距，但整体规模仍处于行业领先地位。

　　此外，包括物业管理在内，碧桂园旗下目前主要有五大板块，另外四块为地产开发、建筑装修、酒店经营和物业投资。

　　而其高层此前曾表示，计划将旗下物业、教育、酒店三大板块分拆上市。去年5月份，碧桂园旗下教育板块博实乐教育已完成在纽交所的上市。

    （房掌柜整理来自证券日报、观点地产网）