随着房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代,政策的保驾护航使得住房租赁市场获得前所未有的大发展。作为行业新兴的细分市场,这片蓝海更是成为房企竞相争夺的战场。此前已有万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓,今年以来仍有多家房企宣布进军“长租公寓”战略计划。
安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示,近几年,国内长租公寓一直处在爆发性发展阶段,但同时也不可避免带来一系列问题,如市场准入标准不够完善、企业运营能力良莠不齐以及服务品质难以保障等痛点,导致部分企业折戟沉沙。总的来看,虽然目前我国长租公寓市场看似非常热闹,但其实只是迈出了第一步。后续,长租公寓在市场占有率方面还有极大提升空间,并且支持长租公寓的政策、法规、金融、税收优惠等还未出台。除此之外,如何破解房企投入长租公寓可能面临的盈利模式难题,也是不可回避的问题。
2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道,预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿。由此便可以解释,缘何房企加速抢滩长租公寓市场。
值得注意的是,尽管长租公寓市场未来潜力巨大,但该市场目前仍处于前期投入期。所以对于运营企业来说,压力同样不小。
恒大研究院副院长夏磊在接受记者采访时指出,租赁住房运营机构将面临三方面的经营压力:一是供给过剩,带来的空置率压力。二是市场竞争激烈、抢占份额带来的租金过低压力。三是在激进扩展期囤积的房源,底租可能过高,面粉与面包价格倒挂压力。此外,从外部性上看,一家机构的经营风险也会传染给竞争对手。如果采取激进的房源获取方式,必然会推升全市场“二房东”模式的底租价格,进而将自身运营风险传染给同业机构。
对此,张波建议,长租公寓市场未来除了在政策上继续获得支持外,还需要相关运营企业积极探索多样化的盈利模式,如建立以公寓社区为基础的社交平台等。只有从多渠道发展,企业才能走得更加长远。
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如果租客有需求,并委托中介公司协助租客办理房租贷款,本无可厚非。但是,如果租客在没有需求且不知情的情况下,中介公司利用租客身份信息去办理贷款,而且贷款没有用于租房事宜,那么中介公司侵犯了租客的合法权益
“在租客不知情的情况下恶意贷款”“美其名曰线上支付房租”“被租房贷款”,这是“315投诉”官方微博上对一家长租公寓运营商“爱公寓”的投诉。
公开资料显示,“爱公寓”是上海(楼盘)歆禺房屋租赁有限公司打造的长租公寓品牌,业务已经覆盖上海全部城区。不过据多名租客向记者反映,他们签约时,在并不知情的情况下,爱公寓在平安好房平台上为其申请了一年期的租金贷,即便中间退租,仍然需要偿还租金贷。
而据不愿透露姓名的知情人士透露,爱公寓目前遇到了资金链问题,正在通过出让股权的方式筹集资金。
租客称“被贷款”
租金贷是金融机构、金融消费平台为租客提供的房租分期付款的服务,让租客告别押一付三、半年付、年付等传统的交租模式。
上海镇平律师事务所律师李越表示,租金贷是目前长租公寓公司融资的重要方法之一。
据爱公寓的租客描述,爱公寓在平安好房平台上以租客的名义进行贷款,爱公寓得以一次性获得全部房租贷款后,再按月付给房东,剩余款项则用于投资、扩大经营规模。
在租金贷的支持下,爱公寓在半年内掌控的公寓数量从600间发展到了4000间。
但是据多名租客反映,爱公寓从今年1月份开始便停止向房东支付房租,使得部分租客面临被房东清退的窘迫局面。2月初,爱公寓工作人员采用上门或电话的方式,要求租客不再支付房租至平安好房,转而在蘑菇租房上重新建立租约支付房租。
同时,爱公寓并没有偿还平安好房的贷款,一些租客不知道自己背负的贷款尚未结清,平安好月付亦未解绑,因此有些租客不时被平安好房催缴欠贷,不但要偿还租金贷平台的欠款,个人征信也受到了影响。
记者多次拨打爱公寓客服热线欲核实相关情况,但截至发稿日,该热线总是一串电子语音,却无人接听。但据前述不愿透露姓名的知情人士透露,上海歆禺房屋租赁有限公司法人王征凯曾公开表示,承认爱公寓遇到了资金链问题,但不肯透露目前公司的负债情况。此外,王征凯还表示,爱公寓确实为一些租客申请了租金贷,但都是在租客知情的情况下,申请贷款需要客户手持身份证牌照,小贷公司都有记录,而且会对租客进行电话回访,不存在暗中操作的可能。
平安好房方面表示,申请租金贷需要客户通过支付宝申请,而电话回访并没有完全覆盖,监管要求也并没有这一条。
“房屋中介以租客的名义获得贷款,可以看作是一种融资甚至是套利的做法”。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。
2022-02-11 09:35
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