中部二三线城市推地力度加大 绿地控股销售排名下滑

　　对于手头资金宽裕的房企而言，现在或许是拿地换仓、调整城市布局的好机会。

　　开年来，中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以实现三四线城市布局，这些信号都表明，随着东部沿海城市土地市场调控严厉，中部城市的土地市场机会渐显。

　　房企拿地热情仍然高涨，据中原地产研究中心统计，今年截至2月26日，50大城市土地出让金高达5918.7亿，同比上涨60.6%。成交金额最高的城市是杭州591.27亿，同比上涨249.35%;其次是北京土地出让金558.11亿，同比上涨341.57%;第三苏州土地出让金498.82亿，同比上涨150.65%。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市卖地超100亿。

　　但热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的水平。热点城市在土拍市场逐步恢复理性，泡沫逐渐变小。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，2018年的房地产市场或仍将延续去年的态势，截至目前，开发商拿地热情依旧高涨，虽然土储不是越多越好，但土储的较量已逐渐成为房企综合实力的象征之一。如果企业自身资金面充裕，在房价低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益，算得上拿地的好时机。

　　中西部拿地窗口期

　　中估联数据显示，2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米，同比增长15.1%，拉动成交量上涨，成交量为15.4亿平方米，同比增长17.3%。成交楼面均价上涨幅度略有收窄，平均溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供应同比增长较快的趋势。

　　2018年初，中部一些城市显示出积极推地的姿态。继2月份推出18幅地块后，郑州3月份将推42幅土地，集中于下半月，总面积约2262.09亩。公开资料显示，这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地，共36幅。

　　中估联数据研发总监颜莉指出，一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量购房需求，令2018年三四线城市的房价可能会面临较大分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

　　从中估联设置的全国土地市场价格泡沫指数来看，泡沫较大的城市主要集中在东部沿海;中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈，高价地块数量较少，风险偏弱，存在很多开发介入机会，小部分区域如重庆、成都土拍市场竞争已开始白热化，土地泡沫指数大幅上升。

　　该机构测算认为，西安、石家庄、郑州3城的拿地可能利润率排在前三，分别达39%、36%、34%。可能利润率高于10%的城市共12个，主要是中西部二线城市。

　　据分析，2018年积极推地的城市都不是去年土地成交溢价较高者。新的人口流入型城市是2018年房企关注的区域。去年平均溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌，分别为124%、96%和69%，紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年初并没有太多土地出让。

　　数据显示，2017年人口流入超过100万的中西部城市有郑州、武汉、重庆、成都。以安徽阜阳为例，其2018年2月商业用地成交以7509.24万元位列安徽榜首。阜阳下辖的阜南县，在2018年也将大量推地，预计出让土地195幅，出让总面积高达12578.66亩。其中商住用地推出量达8728亩，是2017年的6倍。有四幅超500亩的住宅地块备受房企关注。当地业内人士指出，阜阳市空间规划透露阜南县至2030年，县城建设面积将达335平方公里，县城总人口或达100万人。

　　阜南城市建设大框架已拉开，目前，县政府与张江高科、九友基金正在洽谈合作事宜，拟启动京九新区建设;祥源、名邦、中信等房企已入驻阜南。

　　绿地控股销售排名继续下滑

　　2017年行业集中度的加速攀升，意味着处于金字塔顶端的“少数派”房企优势将越来越明显，房地产行业的寡头局面已经冒头。

　　克而瑞数据显示，TOP3房企销售金额占到全行业销售比重的12%，TOP4~TOP10房企占12%，TOP50房企销售金额一共占了全行业销售比重近一半，为45.9%。

　　由TOP3房企销售金额反推全行业销售总金额为132408亿元，在这其中，万科销售金额为5238亿元，约占全行业销售比重的3.9%，位居第二。保利地产销售金额为3066亿元，占全行业销售比重约2.3%，位居第五。绿地控股销售金额2725亿元，约占2%，位居第六。其中，绿地控股由2016年销售金额第四位下滑至第六位。

　　这是否会影响它们对未来的信心?它们在2017年的拿地情况、土地储备规模是一个重要参考指标。

　　据克而瑞的2017年新增土地货值这一指标来看，A股三大房企万科、保利地产、绿地控股均未排在全行业前三位。融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元位列三甲;万科、保利新增土地货值为6379.7亿元和5319.1亿元，位居第四、第五位;而绿地控股位居第15位，为1973亿元。

　　如果说，这在一定程度上反映了这3家A股上市房企的拿地热情相对于同规模企业来说并不太高、对未来行业走势持谨慎态度的话，那么，绿地控股就是其中最保守、最悲观的了。