2018年楼市调控逻辑将如何演变 租售同权成未来趋势

　　今年政府工作报告中“涉房”内容亮点颇多，如房地产税、租购并举、宅基地等内容。业内人士认为，从今年的报告中可以看出政府对于构建房地产长效机制的信心和决心。

　　具体来看，报告仍强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　安居客房产研究院首席分析师张波表示，报告中对于“住房不炒”的再次强调，明确透露出“三不变”原则，即调控决心不变、调控目标不变、构建长效机制方向不变，并为2018年楼市调控从严定下了基调。而在差别化调控的大背景下，预计今年热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将继续执行严格的调控政策，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，而三、四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。总的来看，2018年是长效机制包括住房租赁政策以及保障性住房政策加速落地关键性时期，房地产市场在大概率上会继续持续稳定态势。

　　报告指出，要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

　　张波认为，购房需求主要分为两类，即自住型需求和投资型需求。当前投资型需求已经被明显抑制。所以，报告中对于自住购房需求的保障将从市场化的供给和保障型供给两类进行保障，其中在市场化供给层面继续向刚需人群倾斜，而保障型供给则可能在全国扩大“共有产权住房”落地，以满足中低收入人群的合理购房需求。

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，从报告的表述中可以看出，当前三元住房结构的思路已经清晰。其中自住购房需求主要是对经济条件好的购房者的需求，此类需求会更加强调自住的属性。租赁是主要针对购房困难群体而设计的解决方式，可以认为是零产权、侧重居住属性的。而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决夹心层的住房需求。

　　楼市调控逻辑演变

　　当前，房地产市场调控进入深度调整期，住房制度改革、房地产长效机制出台在即。进入2018年，楼市调控逻辑将如何演变?

　　2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议要求，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

　　在今年的地方两会上，多地发布的政府工作报告同样要求继续坚持房地产市场调控不动摇、不放松，严格执行各项调控政策措施，保持调控政策连续性和稳定性。其中，一线城市聚焦严控楼市和租赁市场，如北京市要求2018年进一步完善租购并举的住房制度，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。

　　3月4日，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在接受本报记者采访时表示，防范金融风险是今后3年三大攻坚战之一，要全面建成小康社会，防范金融风险的底线必须要守住。要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为，需要长期的过程逐步释放风险，比如建立租购并举的住房制度就需要比较长的过程，这需要立法方面的措施。

　　对于市场广泛关注的房地产税问题，全国两会也透露出重要信号。

　　3月5日，李克强总理作政府工作报告时指出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

　　3月4日，在十三届全国人大一次会议首场新闻发布会上，针对记者提出的房地产税立法问题，大会新闻发言人张业遂表示，目前正在加快进行起草、完善法律草案，重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

　　此外，九三学社中央委员会在提案中建议，尽快补上法律法规短板，加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”现象，研究修订和完善继承法，适时适度试点开征遗产税;加快研究“70年产权限制”相关法律问题。

　　“2018年楼市调控政策内容中主要是继续建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。”张大伟认为，对于房地产调控来说，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

　　健全制度保障

　　为了更好地推进租购并举，两会代表、委员们再次从制度、立法以及市场化发展等方面对租赁市场发展建言。

　　姚劲波建议，希望政府从政策层面予以保护，逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇。同时，要让更多年轻人进一步增加对于租房的接受度，改变“买房才是安居乐业”的传统观念，建立更加积极的置业观。

　　另外他建议，发展住房租赁市场，满足居民需求，增加供给非常重要，但更关键的是通过国家层面的法治手段，遏制各种租房乱象，让租房如同购房一样住得放心。希望政府加快补齐租房市场立法领域的短板，完善房屋租赁制度顶层设计，明确房屋租赁双方权益和中介公司责任，建立快速解决房屋租赁纠纷机制，让解决租房纠纷问题有法可依，同时在交易环节加强承租者权益保障，进一步增强承租者的“安全感”，使租房切实成为实现“住有所居”的重要途径。