中小房企生存空间被逐渐压缩 房地产宏观调控没放松

　　在三四线城市去库存以及当地棚户区改造启动以来，江西宜春楼市去库存加速。宜春市房管局方面提供的数据显示，2017年宜春商品住房成交均价为4944元/平方米，同比上涨10.2%，商品住宅去化周期仅为4.3个月。

　　楼市的火爆催热了土地市场溢价率的走高，同时，外来大房企进入宜春后大规模攻城略地，已成为宜春土地市场的主力买家。

　　外来大房企的进入加剧了当地土地市场和楼市的竞争，实力较弱的当地中小房企的生存空间正在被逐渐压缩。对当地中小房企而言，未来的发展出路在何方?

　　外来大房企渐成拿地主力

　　宜春位于江西省西北部，为全国第一批生态试点城市。宜春总面积达到18680平方米，常住人口达到553万人，为典型的三线城市。宜春地理位置优越，地处交通干道，在宜春高铁站建成通车后，宜春经济发展加速，产业结构逐步优化。预计2017年全年GDP将突破2000亿，增速达9%，高于全国平均增速。

　　2月23日，宜春春节后首场土拍落幕，江西金投置地有限公司以2.66亿元竞得袁州新城DCA2018001地块，溢价率高达97%。

　　据不完全统计发现，截至2018年2月24日，宜春市出让的17宗住宅和商住用地，大部分成为外来大房企的囊中之物。宜春市赛威特房地产开发有限公司(以下简称赛威特)一口气斩获袁州区湖田镇范围内10宗地，宜春市恒龙地产有限公司(以下简称恒龙地产)则拿下袁州区南庙镇范围内3宗地块，其余的4宗地块分别被江西金投置地有限公司(以下简称江西金投置地)、宜春市新城建设发展有限公司(以下简称宜春城建)以及宜春市袁州区国有资产运营有限公司(以下简称国有资产运营公司)拿下。

　　除宜春城建和国有资产运营公司两家公司带有国资背景之外，其余有两家公司背后均浮现外来大房企的身影。其中恒大地产和荣盛成为宜春土地市场拿地的主力房企。

　　天眼查显示，赛威特大股东为荣盛康旅投资有限公司，占股51%，后者的大股东为荣盛房地产发展股份有限公司;恒龙地产则由南昌(楼盘)黎越置业有限公司(以下简称南昌黎越)100%控股，后者由恒大地产集团(江西)有限公司以及宁波(楼盘)清沣投资有限公司分别出资50%成立。据了解，恒大地产在宜春有恒大绿洲以及恒大御景两个项目在售。

　　随着全国各地城镇化发展的深入，各大知名房企纷纷扩大布局版图，开始下沉到三四线城市甚至是五线城市，提升市场占有率。外来大房企进入宜春市场，也会带去先进的开发理念，提升房屋的品质，促进宜春房地产市场的发展。

　　一位不愿透露姓名的宜春本地开发商的董事长透露，政府鼓励外来大开发商进入宜春，他们刚进入宜春市场时能够享受政府的优惠措施。因为成本降低了，再加上过去一年宜春房价上涨，这些房企进入宜春市场早期开发的项目利润较高，甚至可以媲美一线城市。

　　据业内人士透露，早期宜春土地市场竞争不大，碧桂园刚进入宜春的地价是90万元/亩，万达为78万元/亩。早期低价拿地，房子可卖到6000元~7000元/平方米，净利润可达到20%左右。

　　房企融资成本攀升

　　投资者应提高风险意识

　　事实上,近年来房企融资渠道持续收紧,中小房企日子更加难过,2018年以来情况依然没有得到好转。

　　2月初,上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》,称辖区内商业银行并购贷款快速增长。其中,投向房地产业及土地项目并购的占比较高,与“审慎发展并购贷款,支持优化产业结构”的政策导向不符,并提出多项合规性要求。市场消息称,部分商业银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

　　银行贷款“一贷难求”,房企公司债发行亦不乐观。公开数据显示,2017年交易所市场共发行房企公司债555.84亿元,同比下降91.55%。另外,海通证券统计数据显示,在存续地产债中,2018年需偿付规模为1613亿元,2019年-2021年将逐年增加,需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。在2018年-2019年地产公司债集中进入回售期的背景下,新增房企公司债规模将也将受限。

　　在国内市场融资困难的情况下,部分上市房企将视线放至海外:2018年2月底,瑞安房地产、建业地产等公司纷纷推出国际票据,融资金额超过10亿元人民币;华夏幸福亦在2017年底公告称其子公司在境外发行5亿美元的高级无抵押定息债券和3.5亿美元的次级担保永久证券。不过,由于资质要求及融资能力等的影响,中小房企显然难以参与海外融资市场。

　　川财证券研究报告指出,2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。非标业务收紧后,房企资金链承压,小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

　　资深信托研究员袁吉伟表示,2018年房地产宏观调控没有放松,再融资压力比较大,资金需求仍较旺盛,但是资金供给缺口扩大,加之销售回落,资金链会承受更大压力。近期房地产信托发行依然较快,不过募集难度也很大,监管备案合规要求更严格,所以成本上行显著。在产品选择方面,袁吉伟建议,投资者应当优选大型房企项目,或者国家支持的长租公寓、养老地产、REITs等产品,在安全性上有较高保障,对于交易对手较弱或者杠杆水平较高的地产项目,要做好项目分析,提高风险意识。