上海楼市节后成交增7成 房均价却跌至2016年水平

     春节假期结束，天气回暖明显，楼市成交也在平淡中逐渐恢复。上周上海楼市成交量仅2.6万平方米，环比增近7成，然而在刚需产品的集中成交下，新房均价也出现下滑，仅为38613元/平方米，已回到2016年年底水平。

　　远郊刚需产品为成交主力

　　上周楼市成交触底反弹，据上海中原地产数据显示：上周(2.19-2.25)新建商品住成交面积2.6万平方米，环比增加69.8%。

　　基于春节假期关系，近期市场成交比较平淡，并且成交皆为前期入市项目的惯性延续。区域上，崇明、嘉定等远郊区域成交排名靠前，但也仅5、6千平方米。而黄浦、老静安等6个市中心区域交易挂0。

　　从成交产品来看，上周刚需占重要比重。比如交易前十的项目中只有1个项目均价超过6万元/平方米，其余多为3、4万元/平方米的首次改善产品。此外，排名第一、第二的项目是刚需，均价都不过2.8万元/平方米，这种情况近1年都非常少见。

　　值得一提的是，上周，泰禾大城小院和金隅大成郡，分别成交65和25套房源，这两个项目也是上周唯二成交量在10套以上的项目，并且，这两个项目也占据了上周总成交量的近四成。

　　上周刚需产品占比较高，均价也因此出现下滑，为38613元/平方米，环比下跌7.2%，而上次出现38000元/平方米的价格还是在2016年年底。

　　内环内时隔10月再推盘

　　在政策面未出现波动，市场价格较为平稳的情况下，目前决定市场回暖程度的关键点在于供应端。

　　由于春节的影响，2月4日-23日的20天时间内，并无商品住宅项目推盘入市。直到上周末恢复供应，静安和嘉定2项目入市，供应4.8万平方米。

　　其中静安康鑫家园的开盘， 1.8万平方米(164套)房源入市，打破市中心长期缺少新盘的困局。项目最低报价仅6.1万元平方米，可见在调控背景下，房企对市场预期也有所降低。

　　另外，静安康鑫家园是今年首个推盘的内环内项目，而全市上一个内环内项目的入市，尚要追溯到去年4月下旬的瑞虹新城悦庭。与近年原静安区推盘的静安豪景、嘉天汇御苑等项目相比，静安康鑫家园的报价较低，户型也较小。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：随着假期结束，楼市交易逐渐恢复正常节奏。3月也是政策窗口期，市场会静待一些信号。因此尽管小阳春行情即将开启，但供应恢复的节奏预计不会太快。此外，信贷收紧信号继续，个别项目为保证资金回笼，对放款支付提出更高要求，甚至是全款支付，这对客户支付能力是一大挑战。受此影响，3月初期交易或继续处于缓慢复苏格局。