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金融加速去杠杆地产流动性承压 龙头房企筹千亿过冬

桂林房地产网-房掌柜 2018-02-09 09:26:31来源:21世纪经济报道 张晓玲 卢靖阳
[摘要]开发商纷纷未雨绸缪,以实际行动备战“小年”。新年前后,房企密集启动了融资潮,据21世纪经济报道记者不完全统计,2017年12月至今的两个多月,房企境内外融资总额达数千亿...

  “2018将是楼市的小年。”2017年11月,万科在月度经营数据电话会议上抛出了这一观点。

  3个月过去,越来越多的房企开始认同这一判断;与此同时,中国房地产金融监管和降杠杆前所未有地严厉,也让“小年”、“过冬”的概念被更多业内人士接受。

  2018年伊始,银监会及各地银监局密集发文,不断传递房地产去杠杆的明晰信号。开发商资金来源的主要渠道开发贷、首付、按揭贷、房地产信托、境内公司债等均受到限制。

  开发商纷纷未雨绸缪,以实际行动备战“小年”。新年前后,房企密集启动了融资潮,据21世纪经济报道记者不完全统计,2017年12月至今的两个多月,房企境内外融资总额达数千亿。其中2018年1月和2月上旬,30家主流房企已发及计划融资超过千亿,境外融资成为最主要的渠道。

  万科、碧桂园、恒大、中海、保利、绿地等大型房企和地产央企纷纷抛出了数额不等的融资计划。亿翰股份董事长陈啸天认为,对龙头房企而言,利用年初的境外融资窗口期大笔融资,一方面是为了应对今年的资金面收紧,一方面是为并购准备“弹药”。

  然而,对另外一些高负债、低竞争力的房企而言,2018年将可能面临更大的流动性风险。

  地产融资遭严控

  2018年刚刚过去一个多月,张扬(化名)就已经感受到今年的融资工作之难了。

  张扬是一家中型房企的资金部负责人。他一直紧密关注金融监管部门的动向,今年银监会一系列的动作和表态,对他而言不是乐观的信号。

  1月13日,银监会明确2018年整治银行业市场乱象工作要点,涉及房地产的表述为,违反信贷政策和房地产行业政策,为房企提供各类表内外融资、发放首付不合规的个人住房贷款、综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为,都列在其中。

  紧接着,1月25~26日,银监会2018年全国银行业监督管理工作会议进一步提出,今年将继续防控金融风险,在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

  申万宏源(000166,股吧)指出,这意味着房地产贷款受到了严控,包括开发贷和首付/个贷的双重降杠杆;而这两个方面,正是房企最主要的资金来源。

  “去年房企资金来源中,首付占比加大。”张扬说,2017年部分房企的销售成交全款或8成首付大幅增加了,像融创在一些城市降价推盘,但要求一次性付款或首付8成;2017年底,万科、碧桂园、中海等在部分城市降价促销,也是要求一次性付款。

  2017年消费贷、信用贷等违规进入楼市也是一大新现象。央行数据显示,2017年以按揭贷款为主的中长期居民贷款新增额虽小幅下降至5.3万亿(占总新增贷款的39%),但同期新增短期居民贷款(部分变相进入房地产市场)从2016年的6490亿元大幅上升至2017年的1.83万亿,居民杠杆风险明显放大。

  申万宏源估算,2018年新增中长期居民贷款将收缩至4.2万亿-5万亿之间,未来购房者进一步加杠杆的空间将更为有限;同时,防止短期消费贷变相进入房地产市场,将延续2017年四季度以来的严厉基调。这意味着,2018年房企销售和现金回笼变得更难了。

  房地产贷款之外,银监会打击表外融资,也使得房地产信托、私募等非标融资受到限制。

  而前两年房企依赖的境内公司债目前依然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元,从2016年的4527亿元骤降90%以上。张扬认为,尽管今年一些房企公告了发债计划,但今年境内公司债还是不会放松。

  龙头房企未雨绸缪

  留给张扬的融资之路不多了,海外融资是目前较为通畅的渠道。2017年底至今,境外发债窗口开启,张扬也抓紧机会帮公司做了一次美元债融资。

  同策研究院数据显示,2018年1月,受监测的40家上市房企融资金额折合人民币共计637.12亿,其中海外融资347.87亿,相比去年12月份的230.61亿大幅增加;1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额,外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。

  加入这场融资盛宴的包括中国金茂、新城发展、旭辉控股、富力地产、泰禾、时代地产等中小型房企,它们通过配股或发行可换股债券、美元债券等在境外融资。

  值得关注的是,目前销售高企、资金充裕的龙头房企也开始大手笔融资。1月17日,去年销售排名第一的碧桂园启动了高达234亿港元的境外融资计划。包括以78亿港元的配股和一笔2019年到期的零息率可换股债券,本金总额达156亿港元。

  1月31日,中国恒大公告,拟发行2023年到期的180亿港元(约合145.7亿元人民币)可换股债券,成为今年以来房企在香港发行的最大规模可转债。

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责任编辑:简艳霖
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