上海2017房屋租赁租金近乎走平 高品质租赁需求升温

　　上海房屋租赁市场岁末年终淡季特征依然。

　　来自上海房屋租赁办公室的消息称，去年一年上海房屋租赁的租金近乎走平，这和整个房地产调控不无关系。值得一提的是，去年市民的居住观念中，以租赁改善居住条件的消费心理逐步扩大，从关注房价走势到关注租金走势，品质租房开始升温，租房的改善需求显露，市场还出现了“买转租”的新增需求。

　　租房客改善需求多样化

　　纵观2017年上海住房租赁市场，上海房屋租赁指数办公室认为，全年12个月度租赁指数呈现7跌5涨，小幅波动成为常态，一年来市场租金整体走势趋平。全年两大热点阶段为春节后返城高峰及毕业季带来的一波租赁需求。从区域看，中心城区的租赁行情强于新兴城区，从各端市场看，新增需求表现不一，市场走势有所不同，高端市场出现了不买房的租房一族，而非限购或实力不济；中端市场租赁改善增多，限购下暂租过渡增多，局部热点凸显；低端市场刚需成交有所降温。

　　刚刚过去的12月，虽然上海房屋租赁市场岁末年终淡季特征依然，但也体现出租房客改善需求的多样化特征。

　　上海房屋租赁指数办公室分析，在发展住房租赁市场的大背景下，市场预期修正，租金稳定走势得到支撑，未现大起大落。去年12月市场特征表现在租金整体延续小幅下行，各端市场变化幅度接近，局部板块波动稍大。局部板块主要受供需变化影响，如中、高端的小区品质，低端的交通出行，以及品牌机构服务性增值拉动等。同时，品牌机构经营的集中式、分散式公寓对所在板块及周边、同档次租赁消费人群分流作用上升。

　　而租房客改善需求呈现多样化特征，高、中端市场的部分租客提前换租，租房面积、装修品质、小区硬件、配套资源等成为换租客的考虑因素；少部分精装带服务房源开始进入低端市场，以适应需求变化；新政下纯租房一族比例逐步上升，选择高品质租赁消费。

　　中端二室户型需求减少

　　其中去年12月高端市区跌幅略小，在中心城区及浦东内环的一些板块中，大户型租金平稳，如徐汇淮海西路、静安江宁路板块，三室户型租金环比持平，平均租金为20395元、18307元；二室户型租金分别下跌0.53%、0.25%，平均租金为14268元、14903元，一室户型租金分别下跌0.53%、0.28%，平均租金为9918元、11545元。内环内成熟社区二室、三室户型租借案例多为家庭类需求。

　　中端供应二室为主，统计显示，全市12月中端挂牌出租房源中二室户型占比过半，中心城区板块如杨浦鞍山、虹口曲阳、普陀武宁，租金分别下跌0.47%、0.42%、0.40%，挂牌量在144-105套，其中二室户型挂牌分别占比65.28%、61.97%、49.52%，平均租金分别为7165元、7116元、7391元。新兴城区板块如浦东张江、嘉定江桥新城，闵行七宝，租金分别下跌0.52%、0.50%、0.40%，挂牌量在154-127套，其中二室户型挂牌分别占比50%、55.91%、63.4%，平均租金分别为6562元、5831元、6206元。据调查，二室户型需求减少是由于合租客或家庭类租客选择大户型增多。成交案例中，房东降租500-800元较为普遍，部分装修较久的房源降租1000元左右成交缓慢。

　　另据统计显示，一些板块户型租金分化与需求变动有关，如陆家嘴、徐家汇的三室户型分别上涨0.14%、0.19%，挂牌稀少，仅占比8.29%、11.29%，平均租金为10150元、10171元；二室户型均下跌0.11%，平均租金为8084元、8431元。上述两板块由于家庭成员增加、陪读等刚性需求而扩大租房面积，调查显示，租客中有从高端中小户型换租至中端大户型的，也有中端租客升级租借大户型的，其中二室户型供大于求，租金延续下跌。

　　而低端租赁在中心城区需求上升，调查显示，部分需求从新兴城区换租至中心城区，受影响的如闵行春申、浦东康桥、松江新桥租金分别下跌0.55%、0.45%、0.43%。

　　文章整理于：上海房屋租赁办公室、中国青年报