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【掌柜日报】2017年上海新房成交量大降 创下近12年新低

桂林房地产网-房掌柜 2018-01-11 10:56:12来源:房掌柜 肖硕丰
[摘要]土地成交建面同比增幅扩大。2017年度,上海共成交259幅土地,土地成交建筑面积1888万平方米,同比增加19.8%;土地出让金1624亿元,同比下跌1.0%。回顾历史走势, 2007-2011年土...

  上海易居房地产研究院1月10日发布《上海2017年度房地产市场报告》。报告显示,2017年,上海新房成交面积639万平方米,同比减少54.1%;新增供给面积376万平方米,同比减少51.6%;二手住宅共成交15.2万套,同比下降58.9%。

  房掌柜看到,2017年上海房地产市场呈现如下特征:

  1、 土地成交建面同比增幅扩大。2017年度,上海共成交259幅土地,土地成交建筑面积1888万平方米,同比增加19.8%;土地出让金1624亿元,同比下跌1.0%。回顾历史走势, 2007-2011年土地成交建筑面积整体处于增长态势,2011年达到4938万平方米的历史最高值,随后几年基本呈现逐年递减态势。从土地成交建筑面积增速变化看,上海于2007年实现73.4%的最大增幅后开始波浪式下行,尤其2014-2016年,连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。在这一背景下,新增土地的供应仍然相对稀缺。2017年,上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升,但绝对值仍处于历史低位。

  2、 新房成交量创近12年来历史新低。2017年,上海新房成交面积639万平方米,同比减少54.1%;新增供给面积376万平方米,同比减少51.6%,可见,在楼市调控和供应紧缩的情况下,上海新房市场呈现降温态势。回顾本轮调控,自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后,上海新房市场大幅降温,加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施,开发商推盘意愿并不强烈。从历史走势来看,2017年上海新房成交规模不足2016年五成,为2006年以来近12年最低值。后续来看,预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市,成交规模也将随之上升。

  从环线来看,中外环及郊环外的新房成交面积占有所上升,分别为10.4%和30.1%,外郊环占比小幅降至44.8%。整体来看,外环以外的新房成交面积占到七成以上,而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。从各区域来看,成交面积居前三的区域为浦东、嘉定和青浦,三区新房成交面积占总成交面积的一半。同比来看,宝山(-31%)由于供应相对较多,成交跌幅最低,而长宁(-77%)由于可售面积基数较低且2017年没有新盘供应,成交跌幅最大。

  3、 全年新房成交均价同比创近7年来新高,但年内走势稳定。2017年,上海新房成交均价为47865元/平方米,再创历史新高,房价同比增幅进一步扩大至25.0%,为2011年以来近7年最高增幅。但是,这一现象并不代表2017年内房价涨幅扩大。结合房价月度数据来看,2016年呈现前低后高态势,到了2017年,整体处于高位盘整状态,可见,成交价格涨幅扩大是由于2016年上半年基期值较低而产生的数据异动。后续来看,2018年上海将延续“房住不炒”的调控思路,加上信贷趋紧、银行放款时间延长等因素抑制需求端,预计新房价格将维持相对平稳的态势,房价涨幅将有所回落。

  从环线来看,外环以外地区楼市成交相对偏热,其中郊环外的成交价格同比涨幅最大,为43%,而中外环以内成交价格同比涨幅均在16%左右。房价涨势向远郊扩展属于房地产市场板块轮动后期的重要特征之一。从区域来看,金山区的新房成交均价由2016年的12906上涨到20681元/平方米,同比增幅最大,达60%,而长宁、静安、黄浦等中心城区涨幅相对较低,在4-8%区间内。

  4、 库存降至近8年新低,预计2018年存销比保持上行。截止到2017年12月底,上海新建商品住宅库存总量为430万平方米,环比减少5.3%,同比减少33.9%。绝对值来看,目前库存水平为2010年以来的近8年最低值。存销比方面,12月份上海新建商品住宅存销比为8.5个月,较11月份的8.4进一步攀升。预计2018年上海新房供给将有所增加,存销比总体将延续目前的上行趋势。

  二手房成交量处于近6年同期最低位。2017年,上海二手住宅共成交15.2万套,同比下降58.9%。绝对值来看,处于2012年以来近6年最低位。

  纵观2017年上海二手房市场:受“11.28”新政和春节假期影响,1月成交降至0.9万套,为过去70个月的最低值;此后2-8月成交量及同比涨幅均保持在底部盘整;9月以来,同比降幅有所收窄,但成交量并没有出现明显上升。2018年,考虑到目前二手房成交量已处于历史低位,后续下降空间有限,预计上海二手房市场将保持在低位盘整。

  易居研究院研究员王梦雯表示,2017年上海新房成交规模不足2016年五成,为2006年以来近12年最低值。后续来看,预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市,成交规模也将随之上升。二手房方面,目前成交量同比降幅有所收窄,但绝对值并没有出现明显上升,仍处于低位盘整状态,但考虑到成交量已处于历史低位,后续下降空间有限,预计2018年二手房市场将保持低位盘整。

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责任编辑:简艳霖

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