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热点城市土地供应规模加大 房企对土地需求仍然强烈

桂林房地产网-房掌柜 2018-01-02 11:11:56来源:21世纪经济报道 张敏
[摘要]2017年是房地产发展史上转折性的一年。房住不炒,租购并举成为深入人心的政策和市场方向,房地产去金融化...

  2017房地产大变局:租购并举下的产业链重构

  2017年是房地产发展史上转折性的一年。房住不炒,租购并举成为深入人心的政策和市场方向,房地产去金融化,一系列的住房长效机制正在推进。

  本期专题着眼于与房地产相关的要素、产业链、商业模式的重构,土地出让规则、开发商经营模式,乃至装修家居、住房金融、资产证券化和居民资产配置,直到城市配套服务、居住生活方式,都在从销售向出租、从开发向开发+运营转变,整个社会的商业模式也在发生深刻变革。

  正如万科董事会主席郁亮所言,万科的发展商时代结束了。一个新的时代正在开启,一些新的商业模式将逐步诞生。

  导读

  严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革,被认为是土地市场2017年诸多变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态,还将影响企业的运营模式。

  2017年12月26日,泰禾集团发布公告称,公司董事会通过议案,拟以不超过8亿元的价格竞拍北京侨禧投资有限公司51%的股权。此前的8月,泰禾曾以7.34亿元的价格受让该项目49%股权。

  这一项目的前身,是于2015年初出让的北京市丰台区槐房A“地王”,华侨城联合华润、招商斥资83亿获得。此后,华润、招商退出,华侨城独自操盘,直至泰禾入股。几经周折后,项目终于要全部易主。

  该案例折射出2017年土地市场的一些侧面。一方面,经过近两年的去化,房企对土地的需求仍然强烈,优质地块尤其受青睐。另一方面,地方政府虽大量供地,但介于内外部因素,企业在公开市场已渐显疲态。与此同时,各种因素影响下,2017年的市场已难觅“地王”身影。

  这些变化既有历史因素的积累,也跟2017年以来的政策变化密切相关。严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革,被认为是土地市场这种变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态,还将影响企业的运营模式。

  供给侧变革

  对2017年土地市场影响最大的政策文件,莫过于国土部、住建部于4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

  其中要求各地根据去化周期调整供地节奏。其中,商品住房库存消化周期12-6个月的城市,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

  在控制土地价格方面,通知强调,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,严防高价地扰乱市场预期。

  通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。这份文件得到了很好地执行,也决定了此后市场的各项变化。

  热点城市土地供应规模加大,是最主要的变化。中银国际统计显示,今年1-11月,百城住宅用地累计供应量同比上升15.1%,其中,一线城市的升幅达到63.8%。

  以北京为例,随着12月27日再次挂出5宗土地,2017年供应住宅用地的建筑面积已达1168万平方米,同比上涨367%。而此前几年,北京甚少完成土地供应计划。

  “虽然很多地块的位置相对偏远,但至少让我们看到了在北京市场继续深耕的可能。”某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示,过去几年,北京供应土地偏少,很容易引发争抢。房企为保持在北京市场的存在感,多放缓开盘节奏,延长开发周期,这也间接导致了北京市场的新房供应相对不足。

  另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升,但由于设置最高限价的做法越来越普遍,2017年几乎没有高总价“地王”诞生,高单价地块也很少出现。

  这不仅是土地出让规则变化导致,也有“限价令”因素的影响。“不管出让阶段还是销售阶段,总有一个环节会实施限价。”上述房企人士坦陈,企业对项目售价预估时,普遍比预期下调20%-30%,这就导致他们不敢花费过高代价去拿地。

  正如前述案例,过往“地王”项目运营不佳,也导致企业在拿地时有所顾忌。易居克而瑞统计了2016年的50个典型“地王”(包括高总价地块及高单价地块)。截至2017年11月中旬,有14宗尚未开工(其中2宗闲置超一年)、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

  租赁用地供应增加,也是一个重要特征,具体表现为热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇,部分反而很受欢迎。按照中原地产研究中心统计,截至2017年12月中旬,各城市出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照单套面积60平方米计算,可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线城市。

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责任编辑:简艳霖
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