年末房企密集抛售资产 发展长租公寓需配套政策落地

　　克而瑞房地产研究中心的统计显示，11月有11家房企涉及出售资产，出售项目共计15个，资产总额达560亿元。有专家分析，房企高额出售资产，一方面来自调控政策压力，另一方面是出于自身经营调整的需要。有消息称，不少房企已在住房租赁市场，特别是长租公寓领域布局。

　　年末房企密集抛售资产

　　11月，央企华侨城陆续出售位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目，作价合计近80亿元。据不完全统计，整个11月，包括招商蛇口、中航、中铁、中海等在内的11家房企密集抛售资产，其中9家为央企或国企，出售标的总金额达560亿元。克而瑞房地产研究中心分析师表示，年底房企频频出售房地产资产的一个主要原因，是迫于调控压力而进行减压减负、回笼资金。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，在调控政策持续不松动的情况下，房企只能对自身做出调整。他认为，明年三季度前，调控政策不会出现风向标意义上的松动，明年四季度至2019年，调控政策才具备实质性松动的条件。其理由有三，“一是政府换届没有完成，换届完成3-6个月后才有可能松动，也就是明年三季度后的事;二是楼市在明年上半年实质性调整后，势必会有"救市"政策出台;三是十九届三中全会预计明年10月-11月召开，之前不可能松动，之后有可能出台刺激政策，为新一轮经济增长铺路。因此，房企在2019年之前需根据自身情况进行调整和布局。”

　　中国房地产协会首席研究员李战军表示，中国房地产市场需求非常巨大，政策的压制在短时间或许有效，但难以长期维持。“政府需要卖地，需要房地产税收，以北京为例，今年房地产销售金额大幅下降，但卖地金额达2800亿元，创历史新高。另外，三四线城市销售情况很好，而像北京、上海销售额和销售面积大幅下降的情况是难以持续的。”

　　发展长租公寓困难重重

　　有分析称，房企年底高频出售房地产资产的另一方面原因，是想通过剥离不良资产，达到资产结构和投资布局优化目的。克而瑞房地产研究中心分析师称，房企将继续谋求地产版图多元化布局，住房租赁市场将成为下一个“战场”，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局业务。日前，中国银行业协会首席经济学家巴曙松也表示，中国房屋租赁市场将产生独角兽企业。

　　对此，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，明年可能出现不少房地产租赁企业，或由传统房地产企业转型而成，或是全新企业，也可以来自新型互联网公司对房地产企业的介入。因此，对房地产租赁企业的进一步优化，可能是明年的一个重要主题。

　　李战军表示，今年以来，虽然政府不断推出政策，鼓励住房租赁市场建设，包括力推长租公寓、加大自持性土地供应等，但从房企角度来看，持有的土地和推出的长租公寓都不能进行售卖，而且长租公寓的租金比市场价格偏低，在投入与回报上不成比，“原本房企投入资金后只需要4到5年就能赚回来，有些通过预售形式，1到2年就能把投资款收回，现在投资长租公寓或租赁房后，可能需要10年、20年甚至30年才能把投入收回，而且是否能真正收回还不具备确定性，所以房企无论对于拿下自持性土地还是推出长租公寓的积极性并不高，少数企业即使拿了地，也只做小范围开发尝试，没有一家民营企业会把原来大规模的出售型开发转为出租型开发，没有一家民企在改变自己的战略方针。而目前来看，多数房企新的年度计划都是要冲千亿元的销售金额和千万平方米的销售面积，如果做长租公寓、经济适用房、共有产权房，这样的目标是达不到的。此外，发展租赁住房包括长租公寓，配套税费和贷款的政策也没落地，所以目前面临的困难不少。”