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北京楼市正发生潜移默化变化 联合拿地现象越来越多

桂林房地产网-房掌柜 2017-12-25 11:45:18来源:21世界经济报道 张敏
[摘要]数据低迷的背后,北京楼市正发生潜移默化的变化。土地出让条件的苛刻,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是十分常见。这不仅抬高了北京的市场门槛,也使得市场集中度越来越...

  北京楼市正发生潜移默化的变化。土地出让条件的苛刻,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是十分常见。这不仅抬高了北京的市场门槛,也使得市场集中度越来越高。今年北京楼市销售规模最大的房企万科,市场占有率有望超过10%。

  在全国房地产成交量即将创下历史新高之时,处于调控风暴中心的北京,却遭遇市场“寒冬”。

  多家机构的数据显示,截至12月中旬,今年北京新房和二手房成交量双双“腰斩”。由于距离年末仅剩10天,全年市场交易低迷已成定局。其中,新房成交量很可能创下历史新低。

  上半年出台的“3·17新政”和“3·26新政”,被认为是导致市场低迷的主要诱因。这两项政策使北京成为调控力度最大的城市,同时对开发商和购房者的预期产生很大影响。

  数据低迷的背后,北京楼市正发生潜移默化的变化。土地出让条件的苛刻,使得“联合拿地”现象越来越多,“强强联合”更是十分常见。这不仅抬高了北京的市场门槛,也使得市场集中度越来越高。今年北京楼市销售规模最大的房企万科,市场占有率有望超过10%。

  量价齐跌

  据伟业我爱我家市场研究院统计,截至12月20日,2017全年北京新房已网签28749套,较2016年同期下降49.8%。同期的二手住宅网签131761套,为新房的4倍以上,同比下降50.3%。

  对比历史数据,今年北京的新房成交规模极有可能创下历史新低。

  中国指数研究院预计,今年北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年北京市商品房近5000亿的总成交水平,市场近乎腰斩,甚至比2015年也要下降21%。

  价格方面,根据国家统计局的数据,11月北京新建商品住宅环比虽然转正,但同比仍然下滑0.3%;二手房价格环比下降0.5%,降幅为70大中城市之首,同比下降0.9%。

  这种情况是由年初的一系列调控政策所造成。

  3月17日,北京市宣布提高二套房最低首付比例,普通住宅被提至60%,首套房认定标准恢复至“认房又认贷”,住房贷款期限降为25年。随后一周内,北京又采取了包括上调房贷利率、个税要求从严、严查首付资金、离婚一年内房贷算二套等规定。3月26日,针对商办市场的调控政策出台,除实施限购外,还要求商办项目不得分割销售等。

  这两项政策不仅开启了全国楼市加码的热潮,也对北京市场产生重大影响。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,进入2017年以来,受到预售价格管制以及商办限售政策的影响,北京住宅市场的供应骤降,月度开盘项目数量仅在10个左右,最少的10月份仅5个项目入市。到了年底,这一情况也并未改善,12月仍将以10个项目的入市量收官,使得全年供应在冷淡中落幕。

  “过去两年北京诞生了很多高价地,大部分都准备以豪宅形式入市。但今年北京的限价政策十分严格,单价超过8万的项目寥寥无几。”北京某知名房地产项目负责人向21世纪经济报道记者表示,很多项目都延缓了入市步伐。

  二手房的低迷则是由于信贷政策的影响。“3·17新政”出台后,部分二手房因被认定为非普通住宅,首付比例从4成骤增到8成,按照北京的房价水平,这相当于几十万至上百万不等的成本。这也导致很多在途交易中止。

  加之北京二手房交易中,约八成为“连环单”。一单交易的中止,往往引发数单交易受到连带影响。

  万科市占率将超10%

  在市场下行周期中,行业洗牌也在加剧。根据中指院的观点,今年北京市场前十名开发商的市场占有率将达49%,而在2016年,占有率仅为35%。其中,万科以在售30个项目,签约销售额307.5亿排名北京市场第一,市场占有率将超过10%。

  该机构预计,未来在调控不断升级的情况下,北京楼市的集中度仍将继续提高,优势开发商、优势项目将成为市场主力。

  今年以来,北京在土地出让中设置了很多附加条款。除规定最高限价外,很多地块还对销售价格进行限制,并增加自持比例。这使得今年北京诞生多宗全部自持的地块。

  这种设置导致进入北京市场的门槛越来越高,小房企几乎没有拿地机会,即使是大型房企,也为了分担风险而组成联合体。中指院指出,2017年销售金额排名前五的项目,全部为联合开发。

  上述机构认为,由于地价高企,经营复杂度提高,开发商之间联合拿地、规避过度竞争、共同发展成为共识。随着北京市场商品住宅限价、要求自有资金拿地监管等趋势从严,未来联合拿地的项目数量还将继续增多。

责任编辑:简艳霖
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