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万科高级副总裁谭华杰:发展租赁市场成为未来趋势

桂林房地产网-房掌柜 2017-12-11 15:55:33来源:每日经济新闻 董青枝
[摘要]今年以来国家频频出台政策发展租赁市场,加大租赁市场发展成为未来趋势。胡跃飞认为,存量经营的价值空间正在开启。他说,进入存量时代,经营链变成了“生产+销售+运营”,对于诸多房地产...

  在政策红利下,住房租赁正走向资本和市场追逐的风口,房企、机构、银行等纷纷大举布局租赁市场。12月9日,万科高级副总裁谭华杰在第四届平安地产金融创新论坛上表示,未来租赁应该是住房供应最主要的方式。

  多数业内人士认为,租赁住房是未来房地产发展的大趋势,潜在的市场容量很大,尤其是大都市的租赁住房占比越来越高;但租赁市场也面临着税收、回报率低、土地来源等诸多需要解决的问题。

  发展租赁市场是未来趋势

  十九大报告提出,“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  今年以来国家频频出台政策发展租赁市场,加大租赁市场发展成为未来趋势。胡跃飞认为,存量经营的价值空间正在开启。他说,进入存量时代,经营链变成了“生产+销售+运营”,对于诸多房地产企业来说,这是挑战也是机遇。所谓挑战,是资源布局和财务模式都会发生改变,要更加善用金融手段。所谓机遇,是因为存量经营在我国还处于初级阶段,巨大的市场蛋糕将逐渐形成。比如租赁市场,随着配套环境的成熟,现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量,孕育出全新价值空间,行业格局也将由此改变。

  而据中国房地产业协会会长刘志峰提供的数据显示,2016年我国公寓市场规模为1.38万亿元,预计到2020年市场规模将接近2万亿元,提供中小户型、中低价位为主的长租公寓,对缓解大城市的住房困难有着重要作用。同时,在很大程度上对城市建设、创业就业、社会稳定都有好处。

  “房地产租赁市场未来会发展,而且体量会越来越大。”旭辉集团董事长林中在上述论坛中称,购房需求市场和租房市场是两个不同的市场,租房市场是多层次住房需求,是买房前的过渡,是一种消费;而买房子不是一种消费,是购买资产的行为。而且租金的承受能力不是因为房价涨了租金就涨了,而是收入提高了。未来我国大力发展住房租赁市场,短期之内来看,不会对中国的房价涨或跌有太大影响。

  虽然租赁市场发展前景被看好,但是却面临很多问题,比如租金回报率低、税收、土地来源、规范建立、房子品质等问题。万科高级副总裁谭华杰也坦言,“做租赁市场并没有那么容易。现在做租赁肯定比做住房开发难,要求的技术水平更高。”

  不过红星美凯龙家居集团董事长车建新认为,租金肯定会慢慢涨的,目前的回报率比较低,长远来讲租金会倍增,预计十年会提高将近一倍,且支付能力也是倍增的,不要用现在的租金算回报率,而是要看未来的回报率。但他也认为,解决现在人才住房不能完全靠租赁,也可以通过提高技术人才的贷款首付比例、三代还贷款等其他办法。

  “大佬”快速布局租赁市场

  租赁市场已吸引银行、互联网等各方资本进入。据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有1/3进入了长租公寓市场。建行、中信银行等银行以及京东、阿里巴巴等互联网巨头也快速布局租赁市场,保利地产也成功发行了首单央企租赁住房REITs。

  “进入到存量主导的时代,对于房地产企业来讲转型也是必要的。”中泰证券首席经济学家李迅雷如是说。

  谭华杰透露,万科转型做美好生活场景师,万科可能会成为中国第一个正式把家庭公寓列入到产品线的企业。

  平安银行行长胡跃飞也透露,目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建,后期希望联手各大房企共同参与推动这一市场的成长。

  林中表示,房企在租赁市场里,大的考虑是顺势而为;二是从长远的战略来看,开发商一定不仅要关注增量市场,还要关注存量市场。在存量市场做长租公寓开发商是最有优势的;三是从回报角度来看,长期一定会有盈利模式,未来租赁市场是多元化主体市场很重要的组成部分。

  林中补充道,房企要从开发经营、开发销售转向经营持有的模型,中间最大的问题就是综合融资成本,租金回报要大于综合融资成本,商业模式才可持续。融资成本很高,租金回报很低,商业模型就不可持续。未来中国租赁市场发展会降低一些成本。

  租赁将成住房供应主要方式

  租赁市场发展前景良好,那是否适合全国一盘棋?是否已经迎来黄金时期?

  某指数研究院常务副院长黄瑜坦言,租赁并不适合全国都一盘棋,还是先要把试点的城市做好,试点完了以后有了模式,有了运营主体、开发主体和金融模式,然后再去上才可能比较现实。

  中泰证券首席经济学家李迅雷也表示,租赁市场能不能发展起来,跟大家对于房地产、房价上涨预期有很大的相关性。部分城市租赁市场还是能发展起来的,也是基于未来人口的集聚和大城市化的过程。

  谭华杰补充说,未来租赁应该是住房供应最主要的方式,一是符合全球房地产、不动产市场发展的规律。尤其是大都市,发展过程中租赁住房的供应越来越多,租赁占比越高,这是一个城市发展到高级系阶段必然以租赁为主要的供应方式。二是符合年轻人和新时代人的生活习惯,租房子反而有很大的灵活性,大的趋势来看,“以租为主,租购并举”这个判断是非常精准的。

责任编辑:简艳霖

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