万科碧桂园等地产商跟投风劲 高杠杆捆绑管理层利益

　　前10月，当碧桂园以4841.7亿的合同销售额站上行业之巅，行业内已经没有人怀疑，这家公司将把万科、恒大拉下马，成为今年的年度规模“一哥”。身处中国房地产行业第一阵营，碧桂园连续两年的翻倍增长一边让市场瞩目，一边让追随者们看到“规模没有天花板”。

　　“给我一个支点，我便能撬动地球。”对于碧桂园来说，这个支点便是其在2014年推出的内部跟投机制。如今，在碧桂园的示范效应之下，国内对于“规模”仍有着执念的多数地产公司争相效仿，推出各自不同的跟投机制，以激发团队活力，将企业的“蛋糕”做大。

　　时代的马蹄声中，越来越多房企都在开始加码跟投，无论是为了激励员工，还是绑定职业经理人，跟投似乎成为了地产圈的时髦热词。

　　从一开始碧桂园、万科、旭辉的跟投推出，到目前中梁、阳光城等公司的跟投加盟，房企正在不断推行跟投。

　　大公司示范效应

　　国内最早将具有“合伙人”概念的跟投机制引入管理运营的公司并非碧桂园，而是行业多年来的“带头大哥”万科。

　　万科旗下项目跟投制度的实施是在2014年3月，万科第十七届董事会第一次会议审议通过了《关于建立项目跟投制度的议案》。一年后的2015年3月，公司第十七届董事会第五次会议对项目跟投制度进行了第一次修订。

　　项目跟投制度是万科事业合伙人制度的重要内容。事业合伙人制度包括事业合伙人持股计划和项目跟投，合伙人持股计划发生在公司层面，即公司合伙人通过券商集合计划购入股票;跟投制度则具体到项目层面，即建立跟投机制，公司员工在一定比例内可以投资公司的新项目，而项目的管理人员必须投资。

　　数据显示，万科2014年全年公司开放跟投项目47个，申请跟投达到9089人次，到了2015年，全年累计开放76个项目。

　　紧随万科之后，碧桂园将跟投机制发挥到极致。碧桂园的跟投机制晚万科半年，起始于2014年年末。据悉，在碧桂园董事局主席杨国强的大力推动下，碧桂园旗下的所有新项目都将采用跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工跟投的资金池可投入不高于15%的股权比例。

　　碧桂园员工跟投的15%的资金池分为三级：第一级是在总部的平台共同组成一个基金，每个项目投5%，保证对每个项目的平均支持;第二级是区域团队跟投5%;第三层是项目本身的团队也投 5%。

　　碧桂园对于项目公司主要负责人的跟投起点做了一些硬性规定，以确保项目管理团队对于所管辖项目保持较高的责任心。也正是因为这样，该集团区域总的投资比例较大，也使得这些“封疆大吏”拥有较高的投资回报。2016年末，碧桂园旗下投资及奖金收益最高的区域总裁，合计年收入超过1个亿。

　　碧桂园2017年中期业绩报告显示，该公司旗下已有973个项目引入合伙人跟投机制，其中435个项目已然开盘销售，员工跟投资金池合计投入7.2亿本金。

　　无论碧桂园内部，还是行业内，均将碧桂园过去几年来取得的快速发展归因于公司的制度建设，尤其是跟投机制对于公司效率提升的作用十分明显。该公司披露的数据显示，跟投机制实施以来，公司项目平均开盘时间由过去的9～11个月缩短为6.9个月，净利润率由此前的10%提升至12%，年化自有资金收益率由过去的30%左右提升到81%，现金流回正周期由原来的10~12个月缩短至9.1个月。

　　跟进者风格趋于激进

　　鉴于碧桂园在经营上取得的良好表现，以及较为成熟的跟投机制，多数地产公司将碧桂园模式列为模仿目标，并在细节上针对各自企业做了调整。

　　“我们内部一直对管理层是强行跟投，通过跟投和扁平化管理来提高效能。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者。

　　不断扩张的中梁地产通过跟投机制不断激励自己的员工。其推出的成就共享及项目跟投激励机制，中梁的一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。