房地产企业“寒冬”来袭 降价销售业绩分化负债过重

　　年房地产市场迎来史上最惨淡的 “金九银十”，大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%，北京、上海、广州、深圳等一线城市跌幅更是接近50%。日前，A股136家上市房企三季报披露完毕，尽管房企业绩喜大于忧，但是高负债率，使得企业不堪重负。据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。业内人士认为，面对严厉的市场调控，房企压力加大，楼市寒冬来袭。

　　楼市寒冬加剧，房企降价销售

　　就在刚刚过去的两个月，大部分一二线城市成交同比跌幅较大。这种情况下，即使是龙头房企万科10月业绩同样表现不佳。

　　楼市严寒来袭，房企销售业绩自下半年以来已经开始显现压力，今年年底“翘尾”行情难现，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临 “销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。同策研究院总监张宏伟认为，从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大)。预计明年年初，处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多的房企会放弃自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。预计2018年春节后，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

　　房企业绩分化，竞争更加激烈

　　据克而瑞研究中心统计数据显示，10大上市房企公布今年前三季度销售业绩，总额达到23095.18亿元。前10名上市房企梯队发生进一步分化，分化出三个梯队。第一梯队是碧桂园、万科、中国恒大三家企业，今年前三季度销售额全部突破3700亿元。第二梯队是包括融创、保利地产、绿地控股在内的三家企业，今年前三季度销售额均超过2000亿元。第三梯队由中海外、龙湖、华润置地、金地四家企业组成，今年前三季度销售额在1000亿元至2000亿元之间。

　　值得注意的是，第一梯队三家房企表现尤为亮眼。碧桂园今年前三季度销售业绩突破4000亿大关，以4281.7亿元的成绩独占鳌头;万科以3961亿元的销售额紧随其后，位居第二;中国恒大取得3779.9亿元销售额，排在第三。同时，这三家企业今年前三季度销售额全部超过他们2016年全年销售业绩。克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，从今年前三季度销售业绩整体数据来看，龙头房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。尤其是前十名上市房企内的竞争更为激烈，入门门槛提高到1000亿元。上述10家龙头房企梯队分化继续加剧，尤其是前三家房企销售业绩与之后的七家房企销售业绩差距拉得更大。

　　16家房企负债过千亿元

　　据Wind资讯统计数据显示，136家上市房企的总资产总计为7.61万亿元，同比增长幅度达27.02%，与负债增长水平相差约3.8个百分点。此外，根据Wind资讯统计数据计算，截至2017年9月底，这136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，去年则为77.5%，同比增加1.95个百分点。

　　在这136家上市房企中，总负债同比上升企业为87家，占比为64%。负债100亿元以下企业有69家，占比为51%;负债100亿元-300亿元企业有31家，占比为23%;负债300亿元-500亿元房企有9家，占比约为7%;负债500亿元-1000亿元企业有11家，占比约为8%;负债1000亿元以上房企16家，占比为11%。具体来看，万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元，分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。据《证券日报》记者计算，超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元，占136家房企总负债的比重约为60%。

　　从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。根据统计数据测算，截至2017年9月底，资产负债率大于80%房企占26%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为13%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达97.3%。值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据统计，截至2017年9月底，绿地控股资产负债率为88.85%，万科A资产负债率为83.53%。