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张敬伟:房地产税是促进社会公平手段 立法需要慎重

桂林房地产网-房掌柜 2017-11-08 14:44:07来源:每日经济新闻
[摘要]在宁夏出台的《细则》中,明确房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围,由自治区人民政府批准。新细则自2018年...

  张敬伟

  房产税和房地产税,一直都很热,但人们总是“傻傻分不清楚”。

  最新消息是,财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。在这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章中,肖捷提出要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  这个房地产税,也就是通常意义上市场议论纷纷的自住房税负的问题。但是,肖部长所论,房地产税依然是将来时,只不过设立这个税种的原则更清晰了,立法步伐更快了。

  房产税呢?上个月,宁夏一纸《宁夏回族自治区房产税实施细则》(以下简称《细则》),也让人惊呼了一回——因为市场将宁夏《细则》中的“房产税”误以为房地产税了。

  在宁夏出台的《细则》中,明确房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围,由自治区人民政府批准。新细则自2018年1月1日起执行。

  根据《细则》,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。此外,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

  《细则》中的房产税其实是现有税种。宁夏的“细则”只不过是对国家规定的进一步细化,并不是什么“新税种”,公众不必焦虑,市场也莫惊慌。千万不要把既有的房产税误读为还未出台的、基于调控目的的房地产税。

  按照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定,个人所有非营业用的房产都免纳房产税。

  公众和市场对两种税“傻傻分不清楚”也不是无来由的。

  首先,人们对房产税了解不深不透。这一点都不奇怪,一方面是国家层面的房产税暂行条例是上世纪80年代中晚期的产物,而真正的房地产市场化是在本世纪以来。加之当时的立法层次较低——只是条例而且还是暂行,又时代久远,且和房地产市场化发展基本不同步,难以形成市场共振和民生响应。因而,公众对房产税立法不敏感是可以理解的。

  何况,中国法制建设一直在路上,法制不完善的根本原因之一,就是配套法律法规老旧,或者有的法律条文没有宣传,大家较为陌生。现代法律对市场和民生的影响,譬如房产税,主要是涉及到了大家现实攸关性。

  其次,前几年部分直辖市的房产税试点,将“个人所有非营业用的房产”纳入征收范围,此试点已经突破了1986年《暂行条例》,但正因为是试点,才沿用了房产税的名称,这也给市场和公众造成了一定程度上的困惑。

  2011年1月,上海、重庆两地宣布,作为房产税改革试点,向个人房产开征该税种。上海的做法是,对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆的政策是,试点征收房产税的区域为重庆主城九区,首批纳入征收对象的住房为:个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。

  但是试点一年后,效果并不明显。一是对房地产调控发挥的作用不大,二是征收的税款不足以影响房地产大势。

  需要指出的是,沪渝两地的试点虽然指向个人拥有的商品房,但房地产市场的沉浮逻辑一目了然。众所周知,房地产市场几轮周期,数番沉浮,但是公众对于房地产市场的担忧、不满和焦虑始终如一。主要原因是,从宏观经济而言,这个市场的泡沫一直未能完全挤出,而且对金融系统构成了风险隐患;从民生层面看,房价高企一直没有得以有效解决,民众安居是难以实现的梦想。

  2011年的两地试点处于上个周期的不稳定期,当下的楼市又迎来了新的市场周期。这个周期的调控力度更强,加入的城市更多,虽然一二线城市的楼市量价处于紧缩趋势,但是三四线城市的楼市又虚热起来。很多三四线城市的房价迅速攀升至“万元时代”。基于这种市场态势,加之出台房产税的呼声越来越高,造成了市场和民众对房产税异常敏感。宁夏的《细则》此时出台,引发舆论效应和公众热议是必然的。

  正本清源,千呼万唤始终没有出来的房地产税,确切讲是个宏观和系统性的新税种。这一税种涵盖了一些和房地产相关的税,如房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。所以,房地产税立法较为复杂,而这也是房地产税酝酿许久尚未被提上立法议程的主因。房地产税一直没有出台,也凸显国家对该税种设立的慎重性。

  不过,舆论和市场的误读和焦虑也很正常。对于现有的房产税公众可以不关心,但是对于肖捷部长指出的房地产税何时出台如何征收却不能不关注。毕竟,中国房地产市场几轮周期让中国人拥房率很高。房地产税如何征收,将涉及千家万户的利益。房地产税能否彻底破解“房子是用来住的、不是用来炒的”的难题也尚存疑问。

  房地产税,应该是针对楼市进行财税调控和确保社会公平正义的手段,因而该税种的立法必须慎重而为。

  (作者为中国人民大学重阳金融研究院客座研究员)

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责任编辑:简艳霖

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