开发商逐鹿只租不售地块 业内：长期看是笔划算生意

　　政策的支持让住房租赁市场发展提速，今年以来只租不售地块在全国多个城市陆续涌现。中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出与成交近80宗相关地块。

　　10月11日，广州市公共资源交易网共成交了6宗地块，其中最大看点是广州首宗全自持出让的宅地——黄埔区KXC-K1-9地块，这宗地块吸引来3家企业争夺。这也是全国最新的一块“只租不售”地块。

　　2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年要形成完善的住房租赁市场体系;今年7月，住建部会同八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位，试点城市应声而起，纷纷出台发展住房租赁市场的工作方案。

　　政策的支持让住房租赁市场的发展提速，今年以来“只租不售”地块在全国多个城市陆续涌现，中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出、成交近80宗相关地块。有市场人士指出，在房价居高不下的情况下，“只租不售”宅地的风行不仅为了培育和发展住房租赁市场，还是控制地价和抑制房价的积极探索。

　　但是，对于地产开发商来说，买下这样一块地可能面临资金和运营等压力，这笔账该怎么算?开发商自持物业介入住房租赁市场未来将有怎样的发展空间?有业内人士指出，从长期来看，这是一笔划算的生意。

　　只租不售风行

　　位于深圳市福田区华强南片区的荣超城市春天花园于去年年底入市，据了解，该楼盘是荣超地产推出的只租不售的住宅楼盘，是深圳在自持住宅方面较早的探索。记者在现场看到，该楼盘集写字楼和住宅及配套设施于一体，其中有三栋是住宅楼。“这个小区大概有10%是给村民的回迁房，其余部分开发商自己持有自己管理，住的多是附近上班的白领。”楼盘附近一名地产中介人士告诉记者。

　　在深圳房地产市场成交量一片红火的时候，开发商自持住宅算是个不多见的新鲜事物，然而回顾3年前市场刮起的一阵“长租公寓风”，如今的“只租不售”似乎显得有点姗姗来迟。“那个时候的长租公寓是一个风向标，现在进来都已经有点晚了。”长期研究深圳住房租赁市场的深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监徐枫认为，现在进入这个市场机会比以前小了，但未来存量房市场的机会还有很多可被挖掘。

　　在市场探索之后，深圳在土地供给层面也开始为发展住房租赁市场打根基。10月10日，深圳市土地房产交易中心发布公告，公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。该地块位于龙华民治街道，土地面积为20041.92平方米，建筑面积90180平方米，挂牌起始价7.77亿元，最高限制地价为10.1亿元。公告称，该宅地以住房全年期(70年)只租不售的办法挂牌出让。同时明确，租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让。

　　从去年11月，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元拿下北京市海淀永丰20号商业和住宅自持地块，开创住宅全自持地块先河之后，杭州、广州、天津、上海等城市也先后推出相关地块，中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出与成交近80宗相关地块。

　　而在未来5年，各地在住房租赁用地的供给力度上还会陆续加码。根据北京2017年~2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后5年仍将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。在北京推出未来5年的住宅用地供地计划后，上海也发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确在“十三五”期间上海将年均供应住房用地1100公顷，其中租赁住房用地约340公顷，占比30.9%。深圳则规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。

　　开发商的“划算账”?

　　“这笔账没有算过，也不用算了吧!”面对记者关于自持租赁用地的账能否算得过来的问题时，深圳一名不愿具名的地产人士对记者表示，短期内是肯定回不了本的。他还向记者透露，身边许多同行都反映算不过账的问题。

　　为什么房企算不过账?据了解，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，而深圳的住宅租金回报率大概在1.5%~2%之间，这个回报率甚至低于银行理财产品，显然完全无法覆盖建设的资金成本。上述人士告诉记者，据他测算，深圳龙华那块自持租赁用地，按照租金回报的话，15年左右能回本。

　　因为资金回笼时间长，因此，在受访人士看来，房企热衷于参与自持租赁用地的竞争，实际上也有点不得已而为之。“一方面，现在地少，特别是一线城市，必须抢;另一方面，一手住宅市场迟早会见顶，未来存量房市场才是趋势，所以算不过来也得抢。”上述人士表示。

　　资金难以短时间内回笼，这意味着房企需要有很强的资金实力作为后盾，这对许多债台高筑的房企来说是个不小的挑战。在前一轮“只租不售”地块的竞争当中不难发现，斩获这些地块的几乎都是国企或者龙头房企，还有以联合体的形式来自持地块。据统计，截至8月底，万科共获9宗自持地块，龙湖6宗，保利和首开各5宗。

　　虽然短期内算不过账，但是另一些可能也由此催生。“开发商也有资产方面的考虑，自持物业可以加大房企融资的筹码，毕竟以资产抵押去融资成本会低很多。”地产人士李才旺表示，很多时候开发商的现金流比利润还重要。此外，李才旺透露，由于如今深圳拿地或者旧改盖房子的平均土地贡献率达27.5%，综合算下来，开发商的利润已经比较低了，因此还不如自持物业好。