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易宪容:国内各城市楼市调控政策为何一直在打补丁?

桂林房地产网-房掌柜 2017-09-18 11:39:10来源:全景网 易宪容
[摘要]因为,从2016年930房地产调控政策出台以来,房地产市场调控政策出台了一波又一波。这些房地产市场调控政策不仅涉及的城市面非常广泛,如有50多个城市,而且各种行政性手段无所不用其极...

  从刚刚公布的国家统计局的数据来看,1-8份,全国商品房销售面积98539万平方米,同比增长12.7%;全国商品房销售额78096亿元,增长17.2%。尽管两者增长有些许回落,但仍然保持双位数增长的轨迹上。更为重要的是中部及西部地区商品房销售额增长仍然保持在26.0%及35.1%的增幅上。这也意味着这些地方房价仍然还在上涨。只要房地产市场的价格还在上涨,要说房地产市场的调控有多少效果为时尚早。

  因为,从2016年930房地产调控政策出台以来,房地产市场调控政策出台了一波又一波。这些房地产市场调控政策不仅涉及的城市面非常广泛,如有50多个城市,而且各种行政性手段无所不用其极。但是,房地产调控政策出台了这样多,并没有让国内房地产市场房价上涨预期逆转,反之从上面公布的数据就可以看到,不少城市的房价上涨还在继续。而房价还在上涨,不少城市的房地产调控政策出台不得不再出台,这些的城市房地产市场政策调控不得不打上了一个又一个补订,可以说,就目前的情况来说,国内各城市房地产调控政策打补订,即使房地产调控政策已经近一年了但这些打补订的调控政策还是在出台。

  比如,中国人民银行的数据显示,今年1-7月月均新增居民中长期贷款(主要是按揭贷款)4677亿,相比去年下半年减少500亿;新增居民中长期贷款占新增贷款的比重(月均)为39%,相比去年下半年下降26个百分点。但是,今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。也就是说,政府房地产市场的限购限贷调控出台之后,不少城市的住房投机炒作者已经找到新的规避这些调控政策方式。居民短期消费贷及信用卡借款大量的增加,也就意味着居民正利用这种方式加杠杆,让银行贷款流入房地产市场。所以近期北京、深圳、江苏等地下发文件,要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。国内房地产市场政策调控又打上一个补订。

  现在的问题是,为何不少城市出台许多房地产调控政策,并且找上了一个又一个补订,但住房投机炒作者还是源源不断地进入房地产市场?因为,HFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%,特别是富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。也就是说,上半年进入房地产市场的居民主要是有房者,而且持有的住房越多,这些类型的居民进入房地产市场的人则越多。

  这种情况出现,很大程度上是与政府房地产市场调控政策的政策取向有很大关系。可以说,尽管从根本上说,政府已经对当前房地产市场有了清楚的定位,即房子是住的,而不是用来炒作的,要求中国房地产市场回归到以居民为主导的市场。但从2016年930推出的房地产市场调控政策来看,这些政策从本质上还是没有回到基点上。

  其表现主要有两个方面。一个方面就是,政府认为,对当前房地产市场调控既要遏制房地产市场泡沫,遏制房价快速上涨,但是又不能让房地产市场价格大涨大跌。试想,如果房地产市场的泡沫吹得巨大,房价处于极高的水平,房地产市场是以投机炒作为主导的市场而不是消费为主导的市场,那么要让出台的调控政策既挤出房地产泡沫,又让房地产价格不大涨大跌,这几乎是完全不可能的事情。要挤出房地产市场泡沫,就一定要让房价下跌,就一定要让房价回归到理性水平。这时房地产市场的性质才能够发生根本性的变化,住房的投机炒作者才能挤出市场而让住房消费者进入。

  所以,房地产调控政策两个目标的相悖性,这是无法让房价上涨预期逆转的。房价上涨的预期没有逆转,各地的房价还在上涨,不仅房地产市场的性质不会改变,住房消费者无力进入这个市场,而且住房的投机炒作者,或是持有住房待价而沽,根本不愿意让自己手中过多的住房卖出,或是还会采取各种规避现有的调控政策方式进入市场。因为,只要房价还在上涨,尽管上涨幅度不是如去年那样疯狂,但仍然对住房投机炒作者具有吸引力,他们仍然会以不同的方面进入房地产市场。

  目前不少城市居民消费贷的快速增长,就是这些城市的房价还在上涨,这些城市的住房投机炒作者就是希望通过消费贷等方式来规避政府房地产市场调控对首付比例上升及住房按揭贷款利率上调而进入市场。可以说,只要房价还在上涨,尽管这次监管部门对消费贷检查来限制居民用消费贷的杠杆进入房地产市场,但未来居民同样能有新方式来规避政府的这些购买住房限制。

  另一方面,正因为当前房地产市场政策两目标的相悖性,所以各个城市出台的房地产调控政策也只能是以行政性的方式为主导,因为这些行政性调控政策随时可以调整与修订,而真正能够遏制房地产市场投机炒作的政策就是无法出台。在这种情况下,房地产市场的调控只能哪里有问题就打上一个补订,哪里再有问题再打上一个补订。国内房地产市场政策调控只能是一个又一个的补订打下去。结果是,房地产市场所面临的问题就会越来越来越多。有人形容当前中国的房地产市场,“不撞南墙不回头,撞了南墙回不了头”。中国房地产市场可能就是这样一个结局吧!

责任编辑:简艳霖

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