2017年房企业绩或将再创新高 明年债券偿付规模大增

　　穆迪最新研究数据显示，由于2015年与2016年两年，开发商发行了大量利率较低的债券进行再融资，以替换高成本债务，而大部分境内债券为五年期，一般在第3年可回售，这种债券结构令2018年和2019年开发商债券偿付规模大增。

　　目前，获得穆迪评级的中国开发商有52家，包括万科、碧桂园、恒大、中海、世茂、富力、绿地等公司。52家开发商中，有39家将于2018年有总额度达到392亿美元的债券到期或达到可回售期限。

　　其中，至2018年，恒大到期/可回售的债券总额是54.56亿美元、富力是38.95亿美元、绿地是26.32亿美元、碧桂园是22.55亿美元、万达是20.87亿美元，上述5家开发商债券额度排在前五位，到期及可回售债券合计163亿美元，在受评开发商明年到期及可回售债券总额中占42%。

2018年，穆迪52家受评开发商中，有39家有总额度达到392亿美元的债券到期或达到可回售期限

为了评估开发商的偿付能力，穆迪提出以开发商2017年底现金/2018年到期及可回售债券总额比率是否超过1.5倍的水平来衡量。采用这一比率的原因是穆迪认为，不低于1.5倍的开发商可轻松应对其无法开展再融资，且不得不用现金全额偿付其2018年到期债券的假设情景。

　　目前，除了富力外，其他四家开发商的2017年底现金/2018年到期及可回售债券总额比率均超过了1.5倍。

　　今年上半年，多数房企业绩取得不同程度的增长。据中原地产研究数据，截至8月27日，78家A股上市房地产公司中期业绩合计营收2940.7亿，净利润达到了341.3亿，净利润率达到了11.6%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。

　　而实时销售方面，中指院数据则显示，2017年8月监测的主要城市成交面积环比上升7.24%，近五成城市环比上升，同比则下降20.64%。

　　多家开发商在中期业绩发布会上提出上调年度销售目标，业内普遍认为，2017年房企销售业绩将再创下新高。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

　　不过，调控的因素依然不可忽略。深圳一家房企高管对记者表示，“公司去年和今年上半年的业绩较好，但还是会担心今年下半年和明年上半年的行情，项目入市的价格和节点上要考虑的因素变多，公司将更重视回笼现金”。

　　除了开发商手上持有的现金外、即时的房地产销售，融资发债也能为开发商注入流动性。

　　一般情况下，开发商将保持银行贷款融资渠道的顺畅，从而能够完成2018年到期银行贷款的再融资的问题。

　　虽然人行公布的数据显示，自2016年6月以来，房企的银行贷款增长有所放缓，但截至2017年6月，开发商银行贷款同比仍增长9.8%，高于2016年底开发商银行贷款8.4%的增速。

　　综合上市房企的公开信息，除万达外，另外4家开发商均在近几个月内发行了债券。如，2017年6月，恒大发行了规模为38亿美元 (新资金) 的境外债券用于债务备付;2017年4月和7月，富力发行了人民币20亿元的境内中期票据，并表示票据募集资金将用于偿还现有债务。

　　值得注意的是，2016年10月，是房地产融资政策的分水岭。随着境内去杠杆、境外美元进入加息通道，房企融资环境面临进一步收紧的压力，境内债券发行活动大幅减缓。目前，仅央企招商蛇口一家开发商新获得了在境内发债的额度。此外，今年第二季度，监管部门也加强了对境外发债的审查。

　　以过去两个月开发商的境外发债情况为例，7月，有龙湖、碧桂园、金地等房企发债、8月，旭辉、新城控股、雅居乐等房企也进行了发债，这些房企在穆迪的评级以Ba为主。

　　目前的疑问在于低评级开发商2018年能否进入境内外债券市场。

　　不过，穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤认为：“监管机构对于境内外发债的持续审查导致受评开发商，特别是低评级开发商2018年能否及时完成债券再融资的能力存在一定的不确定性。但我们认为即使在投资者选择回售全部债券，且开发商无法实现债券再融资的假设压力情景下，多数受评开发商仍有能力完成2018年到期债券的偿付，同时保留充足的流动性。”