房企利润时隔三年再回两位数 上半年负债扩张贡献达九成

　　近日，湖北省国资委发布“关于谨慎投资房地产的通知”，明确湖北省国资及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。

　　而让国资系统罕见出手的原因便是房企负债率高企。事实上，近年来房企负债扩张现象明显，有数据显示，2017年上半年房企负债扩张贡献93%，在此背景下，净负债率再创历史新高，达到113%。

　　房企利润再回两位数

　　虽然楼市面临着严厉调控，但房地产市场再度创下新高。9月，房企半年报已全部发布，据不完全统计，上市公司合计接近130家，港股近10家，另外A股合计120家，房企的平均净利润率均再次站稳两位数。

　　120家A股上市房地产公司合计营收4424亿元，净利润达到494.7亿元，净利润率达到11.2%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨接近两个百分点。

　　这意味着，上市房企结束了三年的净利润为个位数。数据显示，在过去4年，A股房企平均净利润率分别为2014年9.6%、2015年8.3%、2016年8.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，过去两年多楼市火爆，让2017年房企迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

　　“从上半年的财报数据看，大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。”张大伟说，虽然楼市面临严控，但市场影响在两季度末才出现，因此影响较小。另外，再叠加2016年末的结转，大部分企业收获了历史最丰盛2017年半年盛宴。

　　的确，恒大上半年销售额已达2882.5亿元，同比上涨56%，2017年目标直指4500亿元;碧桂园上半年销售2889亿元，同比增长131%;万科销售277.8亿元，同比上涨45.8%;融创销售1088亿元，同比上涨94.2%;金地销售703.4亿元，同比上涨60.03%。

　　在此背景下，多家房企上调年度销售目标。其中，碧桂园销售目标由原计划4000亿元大幅上调25%至5000亿元;绿地、保利、融创年度目标均升至3000亿元;中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元;龙湖由1100亿元大幅上调36%至1500亿元;世茂上调10%至880亿元;富力由730亿元上调到800亿元，并将2018年的业绩预期定在1280亿元至1380亿元。

　　Wind数据显示，117家披露中报的上市房企中，有96家实现了盈利，70家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的6成。

　　张大伟说，由于2015、2016年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。预计2017年房企的利润将刷新历史纪录，而净利润率也将在2015年至2016年个位数的基础上出现利润率的明显上涨。

　　扩张来源于负债

　　事实上，房企大规模扩张的同时，其负债也再度扩大。据媒体统计显示，上半年，117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%，较2016年行业净负债率162.78%来看同比上涨近45%。其中，净负债率最高的是云南城投，高达541.75%;高居第二位的是嘉凯城，为431.85%;除这两家之外，负债率超过300%的房企共有6家;净负债率在200%至300%之间的房企共有9家;净负债率在100%至200%之间的共有26家。

　　以首次销售目标上调的富力为例，虽然销售目标再度调高，但相应的富力地产的负债再度扩大。富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据，但是，与2016年底集团净负债率160%相比，目前的杠杆比率已增至193%。

　　与此同时，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。2015年，富力地产总营收442亿元，净资产1837亿元，总负债1345亿，负债率73.21%，净负债与权益比率124.3%;2016年，富力地产总营收537亿元，总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%，净负债与权益比率159.9%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。

　　恒大方面虽然经过寻求注资、赎回永续债等各种方式促使净负债率较上年下降近一半，但从目前来看，其净负债率依然高达240%。

　　融创方面，半年报显示，总资产4238亿元，总负债3896亿元，资产负债率高达91.93%，创下了其十年来的新高，此外，还有93亿元的永续债。截至今年上半年，公司账上现金924亿元，有息负债1813亿元，总权益342亿元。据此计算，其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率已经超过恒大的240%，为港股内房企最高值。

　　对此，华泰证券房地产分析师谢皓宇表示，从重点公司看，资产扩张速度依然较快，负债扩张是主导。“2017年上半年重点公司总资产相比去年末扩张了6470亿元，依然保持较快速度，其中负债扩张占比高达93%。有息负债扩张略超预收账款扩张，这导致重点公司净负债率提升至113%，达到近十年来的新高。”

　　具体来看，2016年底至今， 34家公司总资产扩张了6470亿元，比去年同期增长72%，速度相比2016年回升91个百分点。同时，总负债扩张了6000亿元，同比上升82%，占总资产扩张的比例高达93%，成为总资产扩张的最主要贡献。

　　值得注意的是，谢皓宇说，房企正在主动加杠杆以扩大经营规模。2017年上半年有息负债已经超越无息负债。今年上半年，重点公司预收账款扩张3186亿元，同比上升33%，而有息债务扩张2707亿元，同比上升112%，有息债务扩张速度已经远远超过预收账款。