曹舟南：未来2-3年是房地产行业最复杂和最难受时期

　　现场提问：根据报表你们出售附属公司的净利润是16.26亿，剔除这个净收入之外你们今年房地产这一块是不是亏损的?为什么亏损?

　　管理层在介绍的时候提到你们可能会有小镇方面和保障房方面的介入，能不能具体介绍下绿城在介入雄安的具体方式，包括有哪些业务，有没有实质性的动作?

　　冯征：关于利润的问题，我们有一次性的出售项目导致有16亿的收入，除了这一块我们税前的总利润是20亿，也不至于说我们其它项目是亏损，没赚那么多是一个情况。

　　主要是我们项目出售结转收入的问题，因为我们为了保持产品质量，在三、四线城市我们的质量和一、二线城市一样，所以我们三、四线城市毛利一直非常低。虽然现在销售上来了，但是它的价格并没有上来，我们在三、四线城市的毛利都是在十几的水平，一、二线城市可以维持到30%到40%。

　　这期内结转的项目里面也有两三个项目是处于亏损的，所以影响了整个利润。我相信未来高毛利时代肯定不存在了，因为现在地价已经很贵了，再加上政府有限价的措施，很难取得高毛利。我们的财务都是真实的把公司的情况反映出来，不会说哪一年突然出现很大的亏损，每一年是什么情况就是什么情况。

　　李永前：上半年国家提出雄安新区战略，也是内地一件大事，从国家提出这个战略以来，中交集团，包括绿城中国都非常积极地介入。据我目前了解，雄安新区的规划还没有正式出台，但是规划出台的过程中我们和雄安新区管委会进行了若干次对接，雄安新区管委会也去了中交集团拜访，我们作为成员企业全程参与。

　　雄安新区非常明确提出，欢迎绿城参与雄安新区建设，包括这几个方面，第一个，保障房建设，希望我们介入;包括公租房，因为绿城在保障房、公租房在业内取得了非常好的社会效应，尤其是在浙江，他们希望我们在这方面参与。

　　第二个，在特色小镇建设方面，绿城中国这几年在特色小镇方面取得了长足的进步，下一阶段雄安新区也有这方面的需求，也希望绿城参与特色小镇的建设。

　　第三个，旧城改造方面，雄安新区包括三个县城的整体改造，也非常希望绿城作为雄安新区三个县旧城改造中扮演主力君的角色，甚至提出这个设想，能不能承担一个县城的城市改造，我们也在做相关的技术准备工作。

　　第四个，关于城镇基础设施和产业投资方面，我们可能会携手中交参与这方面的建设。这是雄安新区在项目推进建设过程中，我们初步规划的几个方面建设。现在中交已经成立了专门的工作组，我们绿城中国也成立了相应的工作小组，正在积极推进并配合工作，一旦雄安新区整体规划落地，我们参与雄安新区建设的步伐会加快。

　　现场提问：我有两个问题，刚刚你们也提到除了出售之外的收益，你们的毛利有27.8%，但是如果剔除出售项目的利润，你们的毛利不超过20%。相比今年上半年出售了一些比较好，均价比较高的项目以外，真实的毛利率可能还并不是太好，其中的原因是什么样，预计全年的毛利率会维持在什么水平?

　　公司今天股价的波动反映了公司的业绩，公司对这个怎么看?

　　曹舟南：非常高兴今天在座的都是老朋友，每年两次，我嘴比较毒，去年也是这样，我说中国内地房地产市场已经疯了，哪个行业有这样的商业逻辑关系，当时面粉比面包贵，我个人判断内地房地产市场即将要崩盘，风险很大，这是我去年讲的。我嘴巴很毒，不幸被言中了。我现在担忧，去年4月份到9月底内房企拿的地怎么办，因为现在的房子不仅限购、限价，还限贷、限售，所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制。广州和南京甚至出现了地价多少，预售证价格就多少。

　　为什么说这样的话，我当时就说了一句话，抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快，这是我去年讲的话，抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快，也不幸被言中。

　　此时此刻，今年中报会上，我今天坐在这里还是非常淡定，根据我这样的观念指导思想，这几年绿城中国拿的土地我心里非常有底，今天报表披露的现金只有367亿，坦诚告诉对，我今天账上现金接近600亿，还有一两百亿都是一、两年到期，我在想，我明天就把这一、两百亿债还了算了。

　　中国内地房地产市场已经兵临城下，绿城2017年上半年反映的问题还是在2014年底结转的项目上，毛利率问题，到年底就会反映我们公司这几年的真正发展的价值，项目的价值可以反映出来。今年上半年中报反映出来的是2014年的项目，甚至更早的项目，这背后的原因我不想说太明白，绿城在那段时间发生了很多故事。

　　至于绿城出售物业大家要有心理准备，绿城相比其他内房企业有什么问题呢?绿城的自持比例相对比较高，比如酒店，比如商业，这个大家都知道，请媒体朋友也要有思想准备，随着内地房地产市场的变化，我想把这块资产逐步做轻，大家一定要理解。

　　从现在来看持有物业的比例会给我带来负担，比如说酒店，酒店有三大功能，最佳的避税工具、资产升值工具、现金流工具，但是酒店本身的经营能力很难覆盖基本的财务费用。今天我把话说在这里，未来绿城中国在条件合适的情况下会逐步出售部分持有物业，这个是常态。并不是因为我报表难受了，我要卖掉一些物业，不是的，这是我的战略，寻找机会出售是我们的战略。甚至有一些项目即使很不错，我认为它未来的毛利率满足不了我基本的净利需求，也存在被出售的可能性。